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官方数据下跌 楼市不准入夏

虽然中国房地产市场的数据基本都不靠谱,但官方数据的意义还是比较大的,特别是销售数据。
 
反弹了几个月的楼市数据在5月再次出现了下调!值得注意了。
2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中,住宅投资33780亿元,增长16.3%,增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。
1-5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。其中,住宅销售面积下降0.7%,办公楼销售面积下降12.2%,商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元,增长6.1%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长8.9%,办公楼销售额下降12.3%,商业营业用房销售额下降9.7%。
 
伟哥简单的分析一下数据。
 
1.楼市反弹小阳春结束,再次出现同比下调
 
在过去几个月,楼市特别是3-4月出现了明显的小阳春现象,3-4月单月数据同比均再次反弹。但看5月份数据,又出现了下调,拆分单月数据,5月全国商品房销售面积1.34亿平米,相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。
在这一下调的影响下,1-5月份,商品房销售面积55518万平方米,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。
 
出现下调的原因主要有几点:
 
持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行,高性价比房源减少。
 
收紧政策再次明显影响市场,相比3-4月份购房者的上升趋势,5月楼市政策收紧,影响了购房者的入市积极性。
 
5月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。
 
4月房地产调控60次,3月份全仅发布房地产调控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合计年内,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次。
 
与2018年同期的159次相比上涨接近30%。
 
5月份全国市场继续分化,特别是部分城市政策再次出现收紧,价格变化后,市场需求有所观望,出现了成交量上涨乏力,虽然大部分城市依然高位允许,但环比3-4月份的成交量有所调整。
 
小阳春很难发展到盛夏,楼市政策有波动。
 
住建部再次强烈发声,连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。这也是代表了政策的新变化。在2018年四季度到2019年一季度,整体房地产调控处于平稳与部分宽松周期下,信贷的增量供应下,部分城市在2019年出现了小阳春,房价出现调整的城市在最近几个月出现了明显的价格上行。这种情况下,房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控超过百次,密度在历史看,处于最高阶段。
 
住建部中央坚持房住不炒,地方调控收紧预期依然存在。
 
房地产调控原则是乱必调,涨幅过高必然加码。“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。
 
2.库存数据是2014年连续6年最低
 
5月末,商品房待售面积50928万平方米,比4月末减少453万平方米
 
库存数据看, 2014年2月末51397万平方米
 
2019年2月末,商品房待售面积52251万平方米,比2018年末减少162万平方米。
 
2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米
 
11月末,商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米
 
10月末,商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米
 
3.投资数据出现下调
 
2019年1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1-4月份回落0.7个百分点。
 
截至日前,公布2019年前5月销售业绩的房企合计27家。
 
不同企业之间的分化明显加剧。这27家企业合计销售额为19168亿,同比上涨10.7%。
 
整体对比过去数据,2019年前5月房企销售继续分化,相比2018年同期同比上涨纷纷超过50%,在2019年大部分企业都以平稳为主,部分企业甚至出现了同比下调。
 
27家企业中,有4家同比下调,另外涨幅在20%以内的有10家。
 
相比2018年的企业销售普涨,2019年房企分化明显。
 
从2019年数据看,随着龙头房企退烧,2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。大量的中型标杆房企在3-4月积极抢地,特别是从500亿冲刺1000亿,1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企,成为了过去抢地的主流企业。
 
4.房地产景气指数下调
 
4月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.92,比3月份提高0.14点。
 
5月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为100.85,比4月份回落0.07点。
 
市场可以小阳春,不准入夏。
 
从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策。
 
楼市依然平稳为主,市场过热肯定会加码调控,依然是打地鼠、打补丁,政策力度没有超过市场预期,但一定程度能缓解上涨幅度。
 
目前看,这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春,在政策影响下快速退烧,6-8月市场或进入新一轮的调整期。
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