官方数据下跌楼市不准入夏-张大伟的财新博客-财新网

虽然中国房地产市场的数据基本都不靠谱，但官方数据的意义还是比较大的，特别是销售数据。

反弹了几个月的楼市数据在5月再次出现了下调！值得注意了。

2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资33780亿元，增长16.3%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。其中，住宅销售面积下降0.7%，办公楼销售面积下降12.2%，商业营业用房销售面积下降12.9%。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点。其中，住宅销售额增长8.9%，办公楼销售额下降12.3%，商业营业用房销售额下降9.7%。

伟哥简单的分析一下数据。

1.楼市反弹小阳春结束，再次出现同比下调

在过去几个月，楼市特别是3-4月出现了明显的小阳春现象，3-4月单月数据同比均再次反弹。但看5月份数据，又出现了下调，拆分单月数据，5月全国商品房销售面积1.34亿平米，相比2018年5月份的1.42亿平米同比下调了5.5%。

在这一下调的影响下，1-5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。

出现下调的原因主要有几点：

持续收紧的调控政策密集发布+房价出现了部分区域的上行，高性价比房源减少。

收紧政策再次明显影响市场，相比3-4月份购房者的上升趋势，5月楼市政策收紧，影响了购房者的入市积极性。

5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次，但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。

4月房地产调控60次，3月份全仅发布房地产调控政策15次， 1月份68次，2月份21次，合计年内，2019年前5个月，房地产调控政策发布刺激高达205次。

与2018年同期的159次相比上涨接近30%。

5月份全国市场继续分化，特别是部分城市政策再次出现收紧，价格变化后，市场需求有所观望，出现了成交量上涨乏力，虽然大部分城市依然高位允许，但环比3-4月份的成交量有所调整。

小阳春很难发展到盛夏，楼市政策有波动。

住建部再次强烈发声，连续2个月针对多城市的房价上涨提示预警。这也是代表了政策的新变化。在2018年四季度到2019年一季度，整体房地产调控处于平稳与部分宽松周期下，信贷的增量供应下，部分城市在2019年出现了小阳春，房价出现调整的城市在最近几个月出现了明显的价格上行。这种情况下，房地产调控政策从4月中旬开始出现了明显的收紧趋势。最近两个月房地产调控超过百次，密度在历史看，处于最高阶段。

住建部中央坚持房住不炒，地方调控收紧预期依然存在。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码。“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

2.库存数据是2014年连续6年最低

5月末，商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米

库存数据看， 2014年2月末51397万平方米

2019年2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米

10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米

3.投资数据出现下调

2019年1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月份回落0.7个百分点。

截至日前，公布2019年前5月销售业绩的房企合计27家。

不同企业之间的分化明显加剧。这27家企业合计销售额为19168亿，同比上涨10.7%。

整体对比过去数据，2019年前5月房企销售继续分化，相比2018年同期同比上涨纷纷超过50%，在2019年大部分企业都以平稳为主，部分企业甚至出现了同比下调。

27家企业中，有4家同比下调，另外涨幅在20%以内的有10家。

相比2018年的企业销售普涨，2019年房企分化明显。

从2019年数据看，随着龙头房企退烧，2019年市场逐渐将出现中型房企竞争的局面。大量的中型标杆房企在3-4月积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。

4.房地产景气指数下调

4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.92，比3月份提高0.14点。

5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.85，比4月份回落0.07点。

市场可以小阳春，不准入夏。

从2018年11月开始，全国各地收紧楼市调控政策的明显减少，而最近在楼市波动下，市场炒作氛围再启，部分城市再次发布调控政策。

楼市依然平稳为主，市场过热肯定会加码调控，依然是打地鼠、打补丁，政策力度没有超过市场预期，但一定程度能缓解上涨幅度。

目前看，这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月市场或进入新一轮的调整期。

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