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“非普通住宅”标准必须改的时候到了

过去几年,中国房地产市场调控的目标是“房住不炒”,住建部也明确了2019年房地产调控的原则是“稳地价、稳房价、稳预期”。
 
这种情况下,全国各地房地产政策此起披伏,5月单月,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。虽然少于4月的60次,但连续两月房地产调控处于政策密集发布潮中。
 
4月房地产调控60次,3月份全仅发布房地产调控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合计年内,2019年前5个月,房地产调控政策发布刺激高达205次。
 
与2018年同期的159次相比上涨接近30%。
 
这些政策非常多,但有一个非常不合理的政策存在在部分城市里,使得房地产调控一直难以市场化。以北京等城市为代表的非普通住宅标准,多年一直没有变化。这使得大部分购房者明明买的是普通住宅,但税费、贷款都按照豪宅计算。
 
今天伟哥聊聊这个非普通住宅标准对市场的影响,和为什么必须要改了!
 
一、什么叫非普通住宅标准
 
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);
 
2、单套建筑面积在140平方米以上(有些城市是144平米)
 
3、实际成交价格高于该区市场指导价;
 
以上三点只要符合一个,即为非普通住宅, 反之则为普通住宅。
 
二、非普通住宅标准与市场存在巨大差距
 
从面积与容积率来约束非普通住宅,这没有争议,市场对非普通住宅标准最大的争议来自第3点,针对价格的定义。
 
特别是在北京,按照环线标准,单价与总价有一个符合就可以算作非普通住宅。
这个标准是2014年9月30日发布的标准,已经接近5年没有变化,而对于市场来说,经历过2015-2016年的房价上涨后,这个价格已经远远不符合当下市场的实际情况。
 
按照这个单价,北京基本是不可能有符合标准的项目,也就是说,除非二手房造假避税,做阴阳合同,否则全北京90%以上的房子都是豪宅。
 
简单的算算数据:
从2018年到今天,北京合计成交不包含别墅合计2.84万套,如果包含别墅,合计就是3.3万套。这其中不考虑面积是不是突破140平米,只看总价一个标准。全北京只有4500套新建住宅可以计算伟普通住宅。也就是说,北京接近9成的房子都是豪宅。
 
三、这个政策影响到底多大?
 
根据北京现行政策,对于购买新房的购房者来说,第一次契税影响不大:
 
北京首套的契税和所购买房屋的面积有关,与普通非普通无关。90平米(含)以下,是按网签价1%缴纳,90平米以上是按1.5%缴纳。
 
但对于部分城市来说,目前依然有执行的政策是按照非普通住宅3%计算的,这就带来了很大的影响。
 
另外需要注意的是:
 
1.对于商品房住宅,最大的影响是购房按揭贷款的成数。
 
首套,购买普通住宅,最低首付比例35%,购买非普通住宅,最低首付比例40%
 
二套,购买普通住宅,最低首付比例60%,购买非普通住宅,最低首付比例80%,
 
也就是说,如果一个购房者购买一套六环外、总价300万的新建住宅,也是需要按照首套40%首付、二套80%首付操作。目前市场上能执行普通住宅标准的非常少。
 
2.对于未来房产再交易。
 
因为是非普通住宅,未来的再交易的税费都将高于普通住宅。
3.按照老标准限竞房全面成豪宅
 
从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看,2017年317之后,北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后,北京的部分之前过严政策,应该有微调,才能适应市场的正常发展。
 
非普通住宅标准应该提高,当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付,而事实上,目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅,特别是140平米以内的部分。目前市场出现的限竞房库存积压很大原因也是因为非普住宅标准过低,导致大部分五六环之间的限竞房,只能贷款60%-20%。
 
4.当下楼市已经再次下行,政策微调时机好。
新建住宅签约数据有所上行,但更值得关注的是供应量上行+库存增加。
北京非普标准这一政策已经严重影响和制约市场的正常健康发展了。2014年就制定的这一标准,到了应该调整一下的时候了。
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