财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 2019年前5月,中国卖地王vs.拿地王!

2019年前5月,中国卖地王vs.拿地王!

全国土地市场逐渐升温。
 
土地与房价,到底谁是鸡谁是蛋,这很难说。但历史惯例是,地价热的区域,只要调控不加码,房价肯定会涨的明显。
 
从4月开始的土地升温现象,在5月继续蔓延。从热点城市土地成交情况看,住宅类全国单宗地块超过20亿的多达35宗。主要分布在华东区域,其中杭州依然占据了卖地单宗最高的保持者。整体看,底价拿地已经越来越难,25宗热点地块中只有7宗是地价成交占比仅28%。
有22宗地块溢价率超过了20%,占比高达63%,这在2019年也是首次出现。
 
从城市看:
50大城市合计在2019年前5月卖地1.59万亿,同比2018年同期上涨了12.3%。其中卖地最多的城市分别是杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆。合计有9个城市卖地高达500亿以上。另外全国卖地超过200亿的城市也高达30个。
 
最近2个多月,大部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复,其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加,部分区域的土地市场在最近楼市波动下,有所恢复。
 
整体看,1-2月份各地土地市场的低迷的,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头,虽然未出现地王频繁现象,但市场已经出现了和之前不一样的表现。
 
在4月来到5月来,部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等为代表。房企拿地额开始增加。部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象,37家房企拿地已经超过百亿。
整体看,出现拿地升温的主要原因有几点;资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。1—4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。
 
最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。最典型的比如北京将在下周出让一宗城区孙河的不限价商品房住宅土地。6月也有多宗不限价土地出让。
 
深圳2019年首次出让宅地,也是继2018年12月以后,深圳半年来再次出让宅地。采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。
 
1.地方政策调整了部分土地政策,相比2018年过于严格的土地限制,最近几个月,各地的土地市场约束条件相对减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。
 
2.房企需要补充土地储备,最近看,因为整体资金面的缓解,部分企业拿地积极性明显提高,包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队的房企抢地最坚决。
 
3.对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市,优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从总体土地市场看,三线城市成交额下调下,不排除有进一步微调楼市的政策出现。从趋势看,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。
 
4.另外,从卖地城市的积极性看,大部分城市依然在增加土地出让。整体看,楼市调控政策也出现了惟妙的变化,针对房价上涨明显的区域,调控加码持续,最典型的苏州,出现了多次调控的微微升级。
 
5.比较值得关注的是,港资企业5月独家在北京拿楼面价7万的地块,这在全国历史上从来没有出现过。
 
土地市场与楼市一样,依然是只允许出现小阳春,而不允许入夏。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。
推荐 2