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土地市场升温 一线城市爆发井喷卖地

最近很多人可能观察到了一个信号:一线城市挂牌土地明显上涨,预计6月份将开始井喷成交。
 
5月24日,北京市规划和自然资源委员会挂牌位于石景山、顺义及平谷的3宗地块,总起始价105.68亿元。3宗地挂牌竞价截止时间为6月27日。
 
多年卖地都非常谨慎的深圳,年内首次挂牌将在6月24日出让5宗居住用地,起始总价154亿。
 
上海6月份预计出让9幅地块,静安宅地32.8亿起拍,合计也超百亿。
 
5月18日广州公共资源交易中心公开挂出四宗地块,包括一宗居住用地,两宗商业用地以及一宗地下停车场及通道用地,总出让宗地面积7.21万平方米,总起始价约26.45亿元。限时竞价时间为6月20日。5月来广州已经挂地超过11宗。
 
最近挂地的城市非常多,二线也继续延续从4月开始的井喷状态。
 
5月19日,南京市土地市场网公开挂牌10宗地块,包括5宗居住用地,3宗商办混合用地、1宗零售商业用地以及1宗加油站用地,总用地面积41.46万平方米,总出让面积39.6万平方米,总起始价82.88亿元。
 
5月17日,宁波挂牌2宗商住地、1宗宅地,总起价约41.48亿元,预计分别于6月19日、20日公开出让。
 
重庆挂牌5宗共31.34万平米商住地 起始总价32.59亿元。
 
5月21-22日,天津土地交易中心分别挂牌了东丽区及西青区的两宗地,总起拍价20.9亿元。
 
5月21日,昆明公共资源交易中心披露位于西山区白沙地片区五宗地块详细情况,包括四宗住宅用地,一宗商业用地,总土地面积37.32万平方米,总起价约17.01亿元。
简单的计算一下,5月来40个一二线城市的住宅土地供应挂牌数据,合计增加挂牌516宗地块,这些地块的合计起价高达2844亿,对比2018年5月同期上涨了123%,环比也上涨了20%。
截止到日前,全国卖地最热点的50大城市合计卖地1.435万亿,同比上涨了9.6%。其中卖地最多的城市分别是杭州、武汉、苏州、天津、北京、上海、福州、重庆、郑州、合肥、广州、温州,等城市,卖地超过100亿的合计49个城市。卖地超过200亿的合计25个城市,卖地超过500亿的合计7个城市。
 
整体看,1-2月份各地土地市场的低迷的,但随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度降低,部分城市在4月份开始土地市场再次出现了复苏苗头,虽然未出现地王频繁现象,但市场已经出现了和之前不一样的表现。
 
在4月来,部分城市的土地市场出现了局部异常升温现象。
 
本轮土地市场升温是从二线城市开始,特别是苏州、武汉、杭州等为代表。房企拿地额开始增加。部分企业和部分城市开始明显出现拿地热现象。
 
整体看,出现拿地升温的主要原因有几点。
 
资金面的相对宽松,传递到了楼市,也传递到了土地市场。1—4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1—3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。
最近部分一线热点城市开始出让部分与之前明显不一样的土地。
 
最典型的比如北京将在下周出让一宗城区孙河的不限价商品房住宅土地。6月也有多宗不限价土地出让。
 
深圳2019年首次出让宅地,也是继2018年12月以后,深圳半年来再次出让宅地。采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。
 
1.地方政策调整了部分土地政策,相比2018年过于严格的土地限制,最近几个月,各地的土地市场约束条件相对减少,包括部分城市的土地限价、土地保证金、土地配套保障房都有所调整,这种情况下,叠加部分城市的限价政策微调,使得开发商拿地积极性提高。
 
2.房企需要补充土地储备,最近看,因为整体资金面的缓解,部分企业拿地积极性明显提高,包括部分企业的战略布局增量加大。最近还有新上市房企增加土地储备。从市场变化看,第二梯队的房企抢地最坚决。
 
3.对未来房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市,优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。从总体土地市场看,三线城市成交额下调下,不排除有进一步微调楼市的政策出现。从趋势看,最近三四线城市依然相对低迷,这种情况下,房地产企业把更多资金投入到一二线城市,也是出现一二线土地市场升温的主要原因。
 
4.另外,从卖地城市的积极性看,大部分城市依然在增加土地出让。整体看,楼市调控政策也出现了惟妙的变化,针对房价上涨明显的区域,调控加码持续,最典型的苏州,出现了多次调控的微微升级。土地市场与楼市一样,依然是只允许出现小阳春,而不允许入夏。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。
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