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除了共有产权,北京还有哪些调控政策过严了?

全国如果说最苦的房地产市场肯定是北京,全国如果说最苦的开发商肯定是北京开发商。北京楼市的调控太严了,当然从控制房价的角度,理解北京住建委,但从房价已经控制了而且肯定还能继续控制的情况下,政策应该有点微调了。
 
这几天北京楼市有一个重磅政策的调整。
市住建委将指导相关区调整项目配售人群范围,降低申购门槛,惠及更多家庭。比如针对大兴、房山、顺义区等供地规模较大的区域及单个体量较大的项目,在坚持共有产权住房基本申购条件基础上,要求各区调整取消不合理的准入条件(如社保年限等),降低区里自定的申购门槛。
 
这个政策的微调有什么影响?
 
其实伟哥觉得,这是代表了北京楼市调控逐渐回归正常。
 
从过去3年的北京楼市这一轮调控政策看,2017年“3·17”之后,北京房地产所有政策都领先了全国其他城市几个阶段。事实上的效果也肯定是最好。但经过严格管控的3年后,北京的部分之前过严政策,应该有微调,才能适应市场的正常发展。
 
北京楼市已经不可能涨价。
 
对比其他城市,北京是唯一一个做到了调控不仅仅是减法,更是把加法做到了极致的城市。
 
共有产权+限竞房,分别6万套+8万套的供应量下,市场不可能有价格上涨可能性。
 
从制度设计看,北京的共有产权是中国保障房历史上到目前为止最完善的一次。但另外一个角度看从投资角度看,共有产权已经毫无价值,所以从制度设计上,的确是非常明显的回归了居住,“避免了过度福利化”导致的开着宝马申请的现象。
从算账的角度看,共有产权已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!
 
限竞房持续井喷下,北京楼市住宅的库存已经达到了最近8年的最高点。
在过去一年,北京楼市库存增加到了最近8年最多的7.13万套(统计口径为所有商品房住宅含限竞房),相比2017年2万套以上,上涨幅度高达42%。
 
限竞房项目已经普遍性降价10%左右,即使这样,市场依然萧条,整体看,实际销售的平均签约数量也不足45%。限竞房分化非常明显,除了少数位置优越项目外,大部分去化难题依旧。
 
目前看北京入市的土地合计,在过去3年,北京出让了99宗商品房住宅地块(限竞房94宗),合计规划的商品房建筑面积达到了851万平米。供应开始了多起来,3300亿。按照正常的投资逻辑,叠加建安税费等投资,这90多个项目大约合计是5000亿的投资,那么现在卖了多少?
 
网签合计300亿,实际也就只有500亿,也就是刚把利息卖出来。
 
在市场平稳的基础上,有哪些政策应该微调?伟哥建议:
 
1.针对无房户再购房,有过贷款记录的应该与还有贷款存在的区别首付,目前全国其他城市执行的都是无房户再购房者首付在50%,而北京全部是按照二套房60%。换房户有过贷款记录的,政策可以介于首次购房与二套改善之间,当然政策可以针对1-2年内离异的单身增加补丁,避免被利用。
 
2.非普通住宅标准应该提高,当下北京楼市绝大部分购房者都是按照非普通住宅标准在首付,而事实上,目前市场上在销售的限竞房应该归类为普通住宅,特别是140平米以内的部分。
 
3.针对过去的存量商住,应该允许贷款,当然,贷款比例可以根据市场情况定义。
 
4.针对限竞房库存过大的问题,北京调控的目的是为了稳定市场,但部分项目的“7090”过多(从政策制定看,符合当时市场情况,但经过2年的发展,市场有了变化),这种情况下,建议在未来土地出让的情况下,减少“7090”供应量,同时针对之前的部分,是否可以允许开发商在项目的10%范围内,做2套小户型房合并一个房本只占一个购房指标的可能性,特别是房山的青龙湖等部分区域。
 
5.未来再出让的土地,一定时间内不再设置“7090”政策,或者可以将“7090”降低到50%。
 
从北京楼市看,稳房价稳地价稳预期的预期已经达到,北京的共有产权房、限竞房的划时代意义真正实现了房住不炒。
 
北京已经成为了全国楼市调控的标杆,这种情况下,根据市场做一些有利于稳定调整,肯定能够更好的稳定楼市,也能够给其他城市更多的示范。
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