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楼市一代人告别的不仅仅是“北京房展会”

本来今天写好了一篇《唱空北京是一种病》,突然看到一则新闻,聊聊房地产市场,特别是北京最让人感触的很多告别一个时代的事。
 
这么多年房地产的营销推广战场可以说经历了:房展会-报纸媒体-传统房地产网站-微信等手机媒体。而这几天发生的几件事很可能是代表了告别过去。
 
1.办了70界的《北京房展会》改名了。
 
办了27年、69届的北京房展也将在第70届改名,采用双名称:中国康养文旅产业博览会和第七十届北京房地产展示交易会。
 
其实几年前就有人吐槽,过去展位要抢,好展位要拼关系的北京房展会离开了国贸,变成了外地旅游项目会。而彻底改名也代表了一个时代的结束。
 
《北京晚报》资深地产记者毛序国在报道中曾写道:“1993年秋,在国贸中心举行了京城有史以来的第一个房地产展销会。
 
1993年开始举办房展会,从93年的一年一次到后来的两次,从99年加入冬季展会直至2001年开办夏季房展,北京四季房展梦终于得到实现。四季房展成为北京所有房展中人气最旺、品牌最响的一家。
 
2004年2月,四季房展宣布,与北京星辰投资管理有限公司、北京惠泰国际咨询有限公司、台湾华新丽华股份公司、首都创业集团等单位合作,进一步加强资金融合,正式成立“北京嘉华四季国际会展有限公司”。其中首创收购了四季房展会60%股份,花费6500万人民币。
 
四季房展通过资本与资源的整合运作,空前强化了当年北京房展会的霸主地位。
 
2004年伟哥第一次逛房展会,当年不仅仅有国贸房展会,还有军博房展会。(北青的国贸,北晚的军博)
 
2006年的国贸房展会项目价格:记得最清楚的是买一层送一层的神盘荣丰2008,单价1万多。
 
从2011年限购开始,北京的房展会开始陷入低迷。
 
现在很多北京的房地产营销人很可能从来没有参加过房展会。
 
2.搜房等传统房地产网站巨额亏损
 
搜房网发布了截至12月31日的2018财年第四财季及全年财报。第四财季,搜房网总营收为8220万美元,与上年同期的1.122亿美元相比下滑26.8%。归属于搜房网股东的净亏损为4820万美元,而上年同期归属于搜房网股东的净利润为1520万美元。
 
不仅仅是搜房,2018年的乐居也同样处于亏损。
 
而感觉好像不远的过去,搜房曾经还是一个庞然大物。
 
当年伟哥曾经写过一篇:其实中国房地产市场因为代理模式是居间双边代理,而市场话语权掌握在业主手里,所以搜房的革命指望降低中介费吸引购房者最后失败了。而现在看,依然是布店的传统模式赢了。房地产中介根本没有互联网过。
 
《为什么说这些中介的革命都会失败,归根结底是因为这些所谓的革命只考虑了买房人、经纪人。恰恰没有考虑如何吸引房主。》
 
2014年是房产中介行业不平凡的一年,特别是下半年,不光以搜房为代表的互联网平台电商开始涉足线下交易。中介之间也纷纷开千人发布会,互相调皮,忽悠闹革命。
 
房产中介行业,是服务型行业。与出现过成功的互联网革命的行业最大的区别有两样:
 
A.服务非标准化,同样一个小区、楼座、户型,都会产生很多不同的房价。
 
B.非高频次应用,90%的服务人群,十年内,只有一次购买行为。
 
总结一下,传统中介与电商中介,其实在干的所谓革命都只抓了两部分:
 
1.高薪吸收经纪人。
 
房地产中介行业变革的核心是经纪人,中介公司的资产只有两部分,租的门店与雇佣的业务员。即便是时下流行的O2O模式,串联起整个流程的仍是房地产经纪人。
 
房地产中介业务员过去的十年发展,形成了一个非常传统的金字塔,曾经干的好的业务员升级做了店主,作的好的店长作了区域经理,作的好的区域经理成了总监。
 
行业有波动,影响最大的是一线经纪人,以北京为例,按照12万套的平均二手房成交量.是根本不可能养活目前从业的6万二手房经纪人。所以经纪人大多吃青春饭、赚快钱。
 
经纪人中的精英自动成为管理者,这就是市场发展的选择。
 
但在2014年开始的所谓中介革命中,开始高薪吸引一线经纪人。更有企业用通提70%,来吸引全名经纪人。
 
《其实稍微有点数学常识的人都会算账,1.5%的70%,和2.7%的40%,到底谁多?购房者与房主的博弈,大部分都在房子价格上,中介费只是影响非常小的一个因素。》
 
另外明明白白的是吸引私单了,当然,中国企业道德是第二位的。
 
从经纪人本身,特别是广大一线经纪人来说,短期看这是一个好事。
 
但我们思考一下,这能长久吗?没有经纪公司缴社保,没有经纪公司平衡不能开单的新人,这个行业大部分人没有入行的机会。
 
2.低价吸引客户。
 
多家公司退出所谓的1.5%,0.5%的中介取费。从数字上看,的确非常吸引人。
 
但作为不销售实物的中介,服务是一个体验。未来房产中介一定会越来越讲品牌、服务和客户导向。传统房产经纪行业作为一个服务行业,由于种种原因而缺乏应有的服务品质和服务素质。这的确是很多人认为中介行业是黑中介的原因。
 
解决这个问题的办法,大部分买房子的客户选择的是找大公司。
 
3.所有的革命都没有考虑的房主的意愿。
 
作为买过卖过几次二手房的伟哥,在买房的时候,可能会考虑中介费。
 
但作为业主的时候,从来都是找门店多的几家中介挂牌,因为门店多的客户多,才有卖高价的可能性。
 
目前购房人群的集中年龄在80后为多。这部分人大部分已经有上网习惯,所以很多人网络电商在销售新房,或者获得客户上,都有一定的效果。
 
但对于房主来说,这部分人大部分都是60后、70后,这一代人,目前看,在网络大宗消费的意愿不强烈,特别是房产挂牌,这种大事,全部都会选择门店挂牌。
 
非常简单的道理,对于卖方市场的二手房市场,谁拥有了真实有效的房源,谁就拥有了市场。互联网思维很重要,但所谓的互联网思维革命不了房地产中介。
 
而一旦中介再次回到竞争门店覆盖率的时候,所谓的中介革命就结束了。
 
最后伟哥总结一下,时代在变,时代的弄潮儿也在变,主导房地产的人几年换一拨,但不变的是你越来越买不起房子了。



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