楼市小阳春确立后，房价会疯牛还是水牛？-张大伟的财新博客-财新网

谁也不能否认，楼市小阳春是出现了，数据上涨幅惊人，但谣言也很多，因为拿今年数据环比同比说火爆都是不负责任的，同比去年市场低迷，环比2月是春节月。

这些动不动说100个城市、200个城市房价涨多少的数据，来源莫名其妙，都是用机器抓手选取网上广告房源定价，没有市场意义，但忽悠客户的能力足够。

为什么会出现小阳春？原因很简单，伟哥在一月份就总结过，就是信贷放水下，多个城市放松调控，而且部分城市价格过去两年的确跌了，积蓄了一波购房者，害怕踏空，被谣言鼓动了。（谣言一直有，没有信贷放水，谣言没有任何影响）

量在价先，没有量价格肯定跌，量活跃了价格肯定涨，下面就看市场会如何涨了。

问题来了，成交量复苏下，未来楼市的价格到底是会疯牛还是水牛？

1.中国房价只看一个数据！

中国房地产短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。所谓的人口和土地都只是政策下面的表现。

信贷同比数据，只要信贷涨幅在15%以上，房价肯定明显不会跌。而过去的一季度，信贷上涨，是出现市场波动的核心原因。

有人有主要是企业贷款上涨，这其实是不了解中国银行运作的核心，银行的小微企业贷款都必须有抵押物，抵押物基本都是房产。

废话这么多，核心就是，未来市场如何走，看2019年2季度-3季度的信贷宽松程度，如果未来1-2个月降准，那么市场将出现疯牛，如果未来2个月信贷比一季度收紧，那么市场就是水牛。

房价很大程度上成为了信贷宽裕与否的表现。预测房价其实就是预测信贷，什么时候买房就是看信贷会不会宽松。

2.地方对土地财政的依赖度持续提高

财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。

房地产相关的税收也保持了较高增长。2018年房地产业和建筑业税收同比分别增长17.3%、16.4%，主要受前期部分地区房地产投资交易仍较活跃等影响，而同期税收收入增速为8.3%。与房地产交易相关的小税种，如契税2018年实现收入5730亿元，同比增长16.7%。

3月下旬来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加，全国住宅地块，3月下旬来合计成交55宗，其中，溢价率低于20%的只有17宗，有5宗地块溢价率超过100%，合计19宗溢价率超过40%。

无锡3日出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块杭政储出[2019]10号地块拱墅区祥符东单元GS0806-R21-16地块、GS0806-R21-17地块，被杭州天睦投资咨询有限公司（金地）以上限价格17.60亿元+自持比例21%竞得，楼面价22277元/平方米，溢价率29.41%。

杭政储出[2019]11号地块，为下城区三塘单元XC0502-R21/B1/B2-52地块被杭州聚光房地产开发有限公司（阳光城）以上限价格15.71亿元+自持比例22%竞得，楼面价26263元/平方米，溢价率29.73%。

3.从购房者角度看，当下大部分都是投资属性

楼市哪里还有刚需？都是被裹挟的赌徒。

刚需房是指房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。简单地说就是人的最基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等，自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说，对于仍然还住在租来的房子中的人来说，能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。

没有弹性的需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。

当然，从金融角度看，没有资本金的刚需的确是风险最大的来源。

最后伟哥总结一下：

1.房地产市场就怕调控，只要调控肯定跌，但是同样道理，只要不调控，或者调控放松，房价就会起来。

2019年一季度来，房企融资难度明显降低，降价可能性越来越小。而购房者贷款难度也降低了。

未来市场会如何？很简单，你不用问真真假假的专家，只用看信贷。

2.市场需求投资化，经过这么多年的房地产发展，楼市发展已经跨过了刚需时代，市场已经成为改善为主流，刚需比例越来越低。投资属性高，一旦涨就追高。

3.地方政府依赖土地财政，卖地收入占地方政府比例高，这种情况下，土地市场波动也非常大。从城市发展看，信贷资金青睐一二线城市，一二线城市相对安全。

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