2018年，大丰收的地产年报季

这几天是地产行业井喷发布2018年年报的日子，年报作为一年的总结，数据比平时的销售数据能够更立体的反应出企业的生存状态，所以非常值得关注！

截止日前，全国发布2018年房企年报的企业截止日前合计60多家，从整体数据看，A股的房地产企业平均利润额上涨了22.6%，但净利润率平均为10.8%，相比2017年的平均11.3%有所下调（下图单位亿元）

从全国数据看，2018年全国房地产市场依然刷脸历史记录，在做大的市场大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿冲刺1000亿，1000亿冲刺2000亿的第二梯队房企，成为了过去抢地的主流企业。做大依然是当下房企的主流选择。整体看，在2018年房企拼规模趋势加剧。

分化的房企+偏科的年报

从房地产企业年报数据看，大部分企业利润额依然在明显上涨，房企收获了历史上最丰收的年报。从平均营收数据看，上涨了27.9%。利润数据下调的有15家，75%的企业利润出现了明显的上涨。

但数据也体现出了非常明显的分化，部分企业利润虽然依然高位，但涨幅明显放缓，有些企业销售数据不错，但利润并不乐观。

对于发布年报的几十家房企来说，偏科大部分都非常严重，能够做到总资产、核心净利、净利润、土地储备等多项核心指标都全面领先行业的非常少。

从公布的年报里，目前只有恒大的年报的确做到了这一点：3月26日，中国恒大发布2018年度全年业绩。一如市场预期，恒大再度登上行业“利润之王”的宝座——核心净利润783.2亿，同比大增93.3%，净利润722.1亿，同比大增106.4%，毛利润1689.5亿，同比大增50.5%！

其中，净利润相当于1.5个万科，核心净利润相当于2.5个中海！除此之外，恒大还有以下几项核心指标行业第一：营业额4662亿，同比大增49.9%；总资产达18800亿，净资产3086亿，现金余额2042亿。

接近800亿的利润数据，可以说仅利润就超过了90%以上的房地产企业销售额，这利润更是接近一直被称道强调利润的中海两倍。
 

这些数字看着很简单，但恒大年报这些刷新历史记录的数字背后体现出来的是过去几年恒大战略的成功。

历史最强“成绩单”是如何炼成的？

对于2018年年报季这份最强的“成绩单”，很多人都有疑问：

1：为什么在市场都谈论惨淡的情况下，恒大这样的企业交出的答卷能够如此亮眼？

2：同行大部分规模走强、利润上“偏科”，恒大为什么能兼顾？

3：都在喊转型，恒大是如何多元化的？

仔细分析恒大过去几年的数据，其实可以清晰的得到这几个问题的答案：

首先：不盲目求大，追求高质量的上涨

2016年恒大排名中国房企销售第一，从趋势看，恒大最容易冲击万亿，但在2017年2月6日恒大年度工作会议上，许家印却宣布转变发展思路，地产主业开启从“规模型”向“规模+效益型”的转型……

规模战略上稳健，在产品打造方面，恒大则全力打造全环节精品，项目施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标准设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断增加产品附加值，为老百姓提供高性价比的精品住宅，获得市场高度认可。

其次：追求稳健的增长，提前去杠杆

恒大在2017年彻底还清了一千多亿的永续债，比国家定调去杠杆早了一年多，前瞻性超强。清偿永续债，不仅大幅降低了恒大负债率，避免了遭受去杠杆的冲击，还为17年、18年及未来释放出巨量利润空间。

土地成本低，拿地严格审慎，避免了最近2年很多企业面临的地王难入市问题。

截至2018年年底，恒大在228个城市拥有项目811个，土地储备达3.03亿平方米，平均土储成本仅1635元/平方米，为龙头房企最低，而且大部分位于一二线城市。

这一方面得益于恒大在2013年即加大一二线的布局，另一方面得益于恒大宣布“规模型”向“规模+效益型”转型之后，拿地更加严格审慎，避免了土地市场特别热时拿高价地。

另外恒大还通过统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了销售、管理费用率。

卓有成效的成本控制、廉价的土储和高性价比的产品，推动了恒大销售稳健增长，确保利润大幅提升。不仅如此，恒大的利润率也表现抢眼——年报显示，恒大2018年核心利润率增3.8个百分点至16.8%，净利率增4.2个百分点至15.5%；毛利率增0.1个百分点至36.2%。

第三：战略性的多元化布局

随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。

龙头房企在大规模抢收后纷纷开始思考应对行业变局的良策。为了谋求长远发展，房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

大型开发商进入3000亿，5000亿规模时，明显都加快了多元化的探索和步伐。相比其他企业口头战略转型实际一直在住宅主业加大投入。恒大的多元化进行的最早也最坚决。

地产主业的高质量增长，也为恒大布局新产业提供强大的资本支持。恒大集团董事局主席许家印在业绩发布会发言：目前，恒大已形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车产业为龙头的产业布局。

与大部分房企不一样的是，恒大的多元化布局瞄准的都是有巨量发展空间的领域，许家印也表示，恒大曾先后进入粮油、乳业、矿泉水产业，但其一年几亿、几十亿的产业体量同恒大年销售六千亿的规模是不匹配的。

1：发展文旅板块，不仅仅有利于企业发展，也有利于回报社会，拉动就业。

恒大瞄准行业痛点，打造了全球唯一的大型童话神话乐园“恒大童世界”和全球最大的大型温泉水乐园“恒大水世界”，都是填补世界空白的拳头产品。据了解，恒大目前已布局15个恒大童世界，预计2021年起陆续实现开业。恒大水世界也预计未来2-3年在全国布局20-30个。

2：大健康版块，推动填补中国空白的养老养生产业建设。

恒大在大健康板块着重打造养生养老拳头产品“恒大养生谷”，目前已布局12个，今年计划再新增15个，预计会员消费额将突破100亿，未来三年计划实现布局50个以上，预计2021年陆续开业。作为美国哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外的唯一附属医院，博鳌恒大国际医院也已正式开业。

3：汽车产业的加码投入。

汽车行业是仅次于房地产行业的第二大行业。过去，市场一直被外资品牌占着，这是国人心中的痛。想在欧美已经打磨百年的燃油车上一较高下，我们机会不大。但新能源汽车却是个可以弯道超车的机会。

许家印正是看准了这一点，拼命加码新能源汽车：入主瑞典NEVS、与世界顶级豪车制造商Koenigsegg组建合资公司，获得强大的整车研发制造能力；入主卡耐公司，获得日本顶尖技术，拥有行业前三的动力电池产能；入主荷兰e-Traction公司，拥有世界最先进的轮毂电机技术，已达到量产并在国际广泛应用；

恒大还入股了广汇集团，拥有世界最大汽车销售渠道——目前，恒大已在新能源汽车领域构建起集整车研发制造、动力电池、轮毂电机电控、销售渠道网络为一体的世界最先进的完备新能源汽车产业链闭环。

恒大已经宣布首款电动汽车将于6月在天津基地投产，未来还将开发并推出涵盖中端、中高端、高端及豪华定位的全系列多品牌产品。这意味着从今年开始，新能源汽车开始贡献业绩了。

恒大在新能源汽车领域的的这些举措奠定其在新能源汽车领域的领先地位，同时也助力中国汽车工业转型升级。

恒大2018年靓丽的年报数据背后体现了一家龙头房企在过去几年成功的战略，这份最强“成绩单”背后的恒大式突破值得所有房企深入研究！

未来随着新产业陆续进入收获期，四大产业齐头并进的恒大增长空间将变得更加广阔。地产主业持续高质量发展以及多元化产业进入高速发展期，这些将成为恒大未来业绩增长的强大动力引擎，可以预见的是，恒大将带给投资者更大的想象空间。