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“3·15”重磅!2019年你买/租的房,质量历史最差

 

去年聊过这个话题,今天“3·15”再聊聊。
 
不管你爱不爱喝酒,“来一瓶82年拉菲”这句台词你肯定听过,年份好的葡萄酒价值更高,这叫做“大年”,而如果天公不美,自然灾害频发,这就是“小年”。
 
房地产也一样,因为调控,在销售环节呈现明显的“大小年”变化。而很多人忽视的建筑质量其实也一样,房价在上涨的时候,房屋质量问题只要问题不大,都会被忽视。
 
而2019年(2018年四季度开始),因为房价逐渐开始出现了平稳下行的苗头。这些质量问题将会非常非常集中的开始爆发。越是小城市质量问题越大,因为监管越少。
 
媒体的报道已经很多:龙头房企从2018年开始,群体性的质量问题频繁出现。其实这是因为被关注,中小房企的问题更多,严格来说,龙头房企的质量问题概率远远低于中小房企。
 
除了买房,租房也同样躲不过质量问题,从2018年所谓的长租公寓甲醛事件爆发,而甲醛一般都是高发在夏季,随着这些公寓企业跑马圈地,2019年过几个月,租赁房甲醛事件将爆发的更严重。
 
当下在国内最好的板材基本也就是E0,即使这样,也必须减少使用面积,才可能会环境合格,而更多的其实是E1板材。
 
再叠加上国内各种辅材的问题,施工工艺问题,所以如果单纯从装修角度,很难很难避免这个空气污染。就算单件家具的甲醛含量达标了,一旦全屋装修起来,你也无法保证所有家具建材的甲醛挥发加在一起,是不是超标了。另外包括玻璃胶等物品更是污染的大户。
 
伟哥查了很多资料,有个简单的计算办法。
 
而简单的计算办法,也就是如果你家所有都用的E0板材,那么如果所有板材的面积超过地板面积的2倍,这个屋子空气基本不合格。
 
如果你家所有使用的E1板材,那么所有板材的面积超过地板面积的50%,你家空气基本不合格!
 
官方的数据也显示了最近2年的房屋质量问题非常严重。
 
住建部主导的全国工程质量安全提升行动。
 
2018年第二季度,各地共下发监督执法检查整改单131556份、行政处罚书7111份,处罚相关单位6282个,处罚相关人员2656名。从行政处罚数量看,北京市、山东省、江苏省处罚力度较大。
 
2018年第三季度,各地共下发监督执法检查整改单137479份、行政处罚书7799份,处罚相关单位6460个,处罚相关人员2634名。从行政处罚数量看,北京市、重庆市、江苏省处罚力度较大。
 
2018年第四季度,各地共下发监督执法检查整改单138954份。
 
2018年1-10月,全国共发生房屋市政工程生产安全事故637起、死亡736人,比去年同期事故起数增加39起、死亡人数增加33人,分别上升6.52%和4.69%
 
未来:你会看到越来越多的新闻曝光外墙脱落,而这是建筑质量最显眼的代表!一经历风雨,外墙就出现问题,如果有轻微地震,质量问题后果不堪设想。
 
那么出现这些问题的原因有哪些?其实简单的总结一下:
 
最大的问题:按照《民用建筑设计通则》规定,重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年,一般性建筑为50-100年。居民很显然不属于“重要建筑物”之列,大部分房屋的结构年限本来就是50年!而且从实际施工角度看,大部分房屋质量并扛不到50年之久!
 
过去2年,有很多开发商违规使用了双合同,在网签价格之外,通过装修车位等分摊了大量的房款。而2018年四季度开始恰恰是收房的高峰期,过去很可能以为房价上涨而掩盖的各种问题,将在2018年4季度到2019年出现井喷。
 
1.快周转的恶果,2018年是快周转恶果爆发元年
 
所有的房地产企业都强调快周转,虽然快周转并不必然出现问题,但从概率角度看,快周转下,各种质量问题的爆发概率更是越来越高。
 
而且有很多企业快周转+全员跟投,这种情况下,很多破坏基本事物规律的快周转出现了。这些房屋质量问题非常严重。而且从市场占比看,越来越高。
 
2018年你买到的房子,大部分都是快周转企业快速盖的。祈祷吧。
 
2.限价的恶果
 
很多人说,限价下,开发商也赚钱啊。其实逻辑不是这样的,因为限价,导致开发商感觉自己亏了,而且最大的问题是大部分开发商不担忧销售问题,这种情况下,一房难求,房子盖的太好反应不到市场价格上。
 
导致大部分开发商都不求产品,只求完成任务。
 
能不送的就不送。精装修标准越来越低,逐渐开始产业化装修。不客气的直接精装变毛坯,想要精装修么?购房合同外再签一个新的外包合同,当然钱也是要另附的。还有的就是车位不送,不租,只卖。车位价格越来越高。
 
装饰减配。初级手段外檐石材变涂料;这钱省的让行外人不经意间就可以忽略,绿化减配,江南园林变疏林草地;
 
设施减配,园林小品、桌椅板凳通通删去,石材路面变柏油,参天大树变树苗,电梯内的装饰不锈钢变成大镜面等等等。
 
3.土地价格与销售价差越来越小。
 
2016-2017年地王集中,而在2018年上市销售的时候很多企业发现,地价与房价接近,这种情况下,只能严控建安成本了。
 
当然也有人说,建安成本占比不高,控制意义不大,对于很多接近亏损或者已经亏损的项目来说,任何成本都会收紧。
 
4.建材成本明显上涨。
 
这是一个最大的问题,很多开发商的建设量是外包、分包,但对于建筑商来说,也面临巨大的成本压力。
 
河南郑州航空港区混凝土协会14家企业集体发布商品混凝土调价通知,使用河砂的混凝土结算价格执行640元/立方米;广州地区的也涨破600元/立方米。这一价格已较去年翻了一番。
 
国家发改委价格司发文给内蒙古 、福建、江西、河南、湖南、湖北、广东、四川省(自治区)八个省发改委(物价局):要求各地针对各省砂石、水泥、混凝土价格上涨的情况迅速摸清情况,分析原因,并加强市场调节监管。
 
1月以来全国水泥价格与去年同期同比有10.51%的涨幅。从去年前年开始,国家对于环保越来越重视,各省市都在搞“煤改电,煤改气”工程,减少煤炭的使用量,保护大气环境,在那个时候,许多的砖厂都被强制拆除,一个乡镇留一到两个的砖厂,从那时候起砖就开始涨价了,且一直在涨。
 
如今购买水泥需提前一个月预付款,且水泥厂家并不能百分百保证随时发货,需按照厂家的调度。
 
最后,伟哥给你几个建议:
 
首先,尽量别买2018-2019年施工建设的房屋。因为不仅仅是开发商没钱,现在建造商也亏。
 
其次,如果买,就尽量买大开发商、大城市的物业,相对质量要好。大企业出问题的概率低,出问题了也能找到人解决。
 
第三,能别买精装修就别买精装修。容积率越高的项目,问题越大。
 
第四,租房别租新装修的,出租房这些二房东装修的两年内房子千万别租。



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