时隔43个月，中国楼市告别历史最长牛市-张大伟的财新博客-财新网

小阳春是真出现了，但这只出现了小部分过去两年明显调整的，而全国看，不太妙，牛市是真过去了。

在报告中的投资数据居然是最近52个月的最高值，这用棚户区等很难解释。只能说统计局的领导们辛苦了。

楼市告别43个月长周期牛市，房地产进入新周期

除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨以及乏力，楼市的拐点已经出现。

从2014年1月份开始，房地产持续到2015年4月份是房地产是持续16个月的销售额下调阶段。

从2015年5月开始（2015年5月开始，全国商品房销售额24409亿元，增长3.1%、商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%），房地产开始了本轮上涨，一直持续到2018月12月，持续时间长达44个月。

如果计算销售面积的跌幅出现，也就是从2015年6月开始上涨，一直到2018年12月。时隔43个月，中国历史上，房地产上涨周期最长的一轮牛市，进入调整期。

1.时隔43个月，房地产市场再现销售面积同比跌幅

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元，增长12.2%

2018年1-2月份，商品房销售面积14633万平方米，同比增长4.1%，商品房销售额12454亿元，增长15.3%。

2019年1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。

2.市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免

中原地产研究中心统计数据显示：多家房企发布销售业绩，整体看，25家房企发布1-2月销售业绩，但从企业看，其中碧桂园/恒大/万科均出现了明显同比下调，25家企业合计1-2月销售额为5019亿，同比下调了7%。而在2018年同期，同比销售上涨均超过60%

从市场走势看，已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势，2018年12月虽然短期冲刺销售有所上行，但从9-11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。

2019年1-2月出现的销售放缓延续了之前的趋势，而且从销售数据对比看，牛市已经结束。

2019年如果政策不出现全面变化，市场将出现明显调整，市场拐点已经出现。

出现市场下调的原因主要是：楼市调控政策叠加购买力透支，2018年各地持续加码的调控政策逐渐见效，而持续43个月的房地产牛市包括整体经济宏观环境的平稳，都使得房地产投资需求从之前的高位下调，市场开始进入后“牛市”阶段，平稳将成为后续市场的主要趋势。

在市场下调明显的区域有可能会有宽松的楼市调控政策出台。

3.库存去化降速，库存超过58个月新低

库存数据看，2014年4月末，商品房待售面积52652万平方米。2014年3月末52163万平方米

2019年2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。

2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米

11月末，商品房待售面积52627万平方米，比10月末减少162万平方米

10月末，商品房待售面积52789万平方米，比9月末减少401万平方米

9月末，商品房待售面积53191万平方米，比8月末减少682万平方米。

8月末，商品房待售面积53873万平方米，比7月末减少555万平方米。

7月末，商品房待售面积54428万平方米，比6月末减少656万平方米。

6月末，商品房待售面积55083万平方米，比5月末减少927万平方米。

5月末，商品房待售面积56010万平方米，比4月末减少677万平方米。

随着楼市去库存的接近完成，大部分城市成交量放缓，库存去化出现了降速。

4.投资数据有所上涨

2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。

投资上涨主要依赖中西部的房地产市场投资上涨。

房企拿地数据出现了明显减少：1-2月份，房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，

中原地产研究中心统计数据显示热点城市2019年整体土地市场依然处于相对低迷状态中，截止3月10日，全国卖地最多的50大城市合计卖地土地成交金额为5739.4亿，同比减少了16.4%。

5.销售退烧下，到位资金涨幅放缓

房地产降杠杆政策将继续持续平稳，房企的资金压力依然较大。整体看融资需求依然非常高。

6.房地产景气指数连续4个月下调

连续4个月，出现了下调。2019年如果不出现明显的房地产调控政策转向，楼市进入调整期难免。

从全国看，最近楼市出现了，退烧与小阳春并存的现象：在2018年房价明显调整的部分一二线城市，楼市出现了轻微复苏，但大部分三四线城市作为支撑2018年市场冲高的因素开始退烧。

整体市场已经告别牛市，市场进入政策维持下的平稳状态。

调控政策出现变动，稳定成为主流，三稳成为最关键的政策方向。

稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省份都明确提及。

最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

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