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为什么说房地产税不落地才更可怕?

这几天“房地产税”话题炸窝了,各种说法,有说领导人掷地有声说2019年落地,也有人用小学语文老师教的语法研究讲话内容,说这只是稳步推进房地产税。
 
这些说法其实都有一个前提:就是房地产税这是个核武器!一出台就会起到对房地产市场发展质变的影响。
 
但其实从心理学角度解释:房地产税不落地更可怕,而如果落地了,100%影响会非常小。
 
一、未知的事物才是最可怕的,人类永远都害怕无法掌握并且不知何物的东西。
 
小时候, 都很怕鬼,因为不知道鬼的样子,只是从大人的描述中知道鬼很可怕。慢慢长大了,也从来没有见过鬼,于是开始相信,这世界上根本就没有鬼,也就不存在了对鬼的“未知”,于是也就不怕鬼了。
 
未知和它可能带来的可能是可怕的,不确定性会带来很多焦虑。你可能会担心,因为你不知道你生活中的变化会对你产生什么影响。你可能会怀疑事情是否会按计划进行。
 
人们对黑暗的恐惧来源于“未知”。熄灯后,眼前黑黢黢一片,不知道前方和身后会有什么,会发生什么事情,惧怕由此而来。
 
二、房地产税的内涵是什么?
 
这个到目前有很多争议,大部分人都说房地产税是复合概念,包括房地产交易环节存量环节所有的税种。也有人说,只要不落地,这个谁也不知道是什么。
 
到目前为止,针对房地产税最有权威的讲话应该来自财政部长:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。
 
《加快建立现代财政制度》提出“立法先行、充分授权、分步推进”原则,明确了房产税征收的未来方向。这里先说明的是,这里的房产税既包含了经营性的房产税,也包含了持有型的房产税,后者是常规意义上百姓关心的房产税。
 
充分授权,在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。在立法通过和中央授权的前提下,将由地方政府决定税收的具体细节,包括税制细节和实施节奏。
 
分步推进,房地产税的实施一定不是一刀切和一蹴而就的。
 
三、不落地比落地更可怕
 
到目前为止,很多人认为的房地产税中的持有环节税一直是在空转的,在商业地产中是征收的。
 
房产税如何计算、个人房产税的计算方法、两种计税方法从价计征房产税。
 
1.从价计征的房产税,是以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。2.房产税采用比例税率,依照房产余值从价计征的,税率为1.2%。
 
从租计征房产税。1.从租计征的房产税,是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。2.房产税采用比例税率,依照房产租金收入计征的,税率为12%。3.对个人按照市场价格出租的居民住房,用于居住的,暂减按4%的税率征收房产税。
 
严格来说,因为是持有期税费,的确很难转嫁,但需要注意的是,住宅类物业不同于商用,政策肯定会有很大比例的豁免自用扣除,肯定是按照人均面积,不可能按照套。
 
一旦落地会发现大部分家庭是可以豁免的,这是常识,否则会带来巨大的稳定性问题。而少数投资型家庭一方面可以通过租金转嫁,另外也需要考虑持有成本与升值潜力的对比。
 
四、距离落地还有多远?
中国法律的立法程序包括以下几个阶段:
 
第一,立法议案的提出。包括提案的种类,有权提出立法议案的机构和人员,提出立法议案的限制,立法议案的撤回。
 
第二,立法议案的审查与列入立法议程。包括立法议案的审查机关,立法议案的审查程序,立法议案列入议程,立法议程的编制与变更。
 
第三,立法议案的讨论。包括讨论立法议案的程序与规则,讨论立法议案所使用的语言、方法与 时间。
 
第四,立法议案的修改。包括修改的时机,修改的限制条件,修改的技术以及对修正议案的处理。
 
第五,立法议案的通过。包括表决的原则,表决的方式,表决的法定票数。
 
第六,新法律的公布。包括公布法律的机关,公布法律的方法、期限,法律生效的期限。
 
这个过程慢的10几年,最快的也有可能几个月!但还是那句话,起码3年内是不可能收你的。
 
五、稳步是指有把握地按一定步骤进行,稳妥,稳当可靠的意思。
 
两个词的对比很大程度上,是代表房地产税逐渐进入制定程序中。
 
目前的中国房地产已经进入了一个新常态,经济依赖房地产较强,这种情况下,房地产税不可能在经济需要房地产的情况下盲目出台高税率执行,所以在房地产依然是经济重要支撑的情况下,房地产税不会在3年内执行(之前伟哥的判断一直是这样)。
 
市场对房地产税的影响已经有所消化。从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下,房地产税落地的可能性很小。
 
另外房地产税的必要前提,不动产登记等还未全面完成,所以房地产税对市场的影响低于市场之前预期。市场对房地产税带来的利空也都已经逐步接受。
 
房产税未来是用来取代地方土地出让金减少后的地方税源。初期肯定从新购的超面积收起但是长远来看,肯定会涉及存量多套房。不然的话,仅考量新购面积征收的房产税可能税额连保证新增加的征税人员的成本都难以满足。
 
从地方收入来源来看,土地出让金的占比很高,而目前试点的上海及重庆的房产税额度都非常少。所以后期房产税扩大化甚至有可能对二套以上全面收取的可能性非常大。对目前我国很多城市居民的财产收入以2-3套房产形式存在,可能会有比较大的影响。最后的结果只能是劫中产济富
 
新增税费、不改变供需结构的话,最后结果依然是加税。而当下宏观调控的主流趋势是降税。
 
六、虽然短期不会收,但对于买房人肯定是要做点准备了,未来什么房子更有价值?
 
1.房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。
 
2.城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。
 
3.央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。
 
4.学区房,从未来很长时间看,学区房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。
 
5.对于旅游地产需要谨慎。
 
6.核心区的商住公寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,这些房屋未来反而值得购买了
 
7.共有产权房,限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。
 
8.农村的房屋可能更值钱了,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。



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