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楼市小阳春再出“止跌令”

 

最近市场的消息主要集中三方面:部分城市特别是去年跌了的都在人造小阳春,信贷宽松是主因,后续能不能持续要看3-4月的信贷政策。
 
而很多下调的三四线城市在偷偷降价,无量市场在持续。还有小部分房企资金链紧张,开始加速出货。
 
四线城市的房价止跌令
 
赣州市赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。
这其实不是孤案,在之前已经出现多次。
安徽合肥,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。
 
砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。
 
安徽芜湖一家楼盘直接降价5千元销售,由原来1.5万元一平方米,下降到1万元一平方米,当地住建委立即要求不得降价。
 
这些现象背后有什么原因?其实最核心的原因有两点。
 
1.房地产降价带来地方土地财政难题。
 
2.房地产多年的劣根性每逢降价就维权,地方政府一遇维权就维稳。
 
先来看看地方的土地财政依赖:
 
自2011年至2018年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元65096亿元。由此可以发现,2018年土地出让金收入为8年来最高,从2015年起,土地出让金收入连续3年增长。
 
2018年50大城市合计土地出让收入3.74万亿元,土地市场逐渐平稳,热点城市上涨明显放缓。50大城市平均楼面价为2277元/平方米,相比2017年的2627元,下调了13.3%,这也是多年来首次出现土地价格明显下调。
 
2018年一二线城市合计住宅土地流标高达382宗,是最近6年来的最高纪录,同比上升167%。三四线城市的土地流标数量也同样处于高位,2018年三四线城市流标住宅土地1203宗,叠加一二线城市的382宗,合计住宅土地流标高达1585宗。
 
这些都导致地方开始担忧土地财政下调的影响。
 
三稳下的房地产调控趋势:
 
楼市兜底论:这么多年,房价只要有下调的迹象或者出现下调,调控政策就必然放松。
 
那么为什么房地产并没有真正入冬,依然总被兜底?其实原因很简单。
 
1.房地产有大量的银行信贷
过去十几年的房地产波动历史,与货币政策完全吻合。过去历次小周期波动的背后,外部因素才是主要原因。不论是经济大环境的变化(2008年),还是各项调控政策,都是市场下行的主要原因。
信贷的刺激。央行一月份信贷数据出来了:广义货币(M2)余额186.59万亿元,同比增长8.4%;社会融资规模增量为4.64万亿元,创历史新高,同比多增1.56万亿元;人民币贷款增加3.23万亿元,创单月历史新高,同比多增3284亿元。
 
2.结果回归稳定
 
全国很多城市房闹泛滥,大江南北均有波及。有组织有纪律的房闹成为经历过多轮房闹的新特征。
 
大部分开发商为免自身麻烦,也就“随波逐流”顺遂了“房闹”的要求。
 
若降价便退房,这样地纵容果真能让普罗大众得了实惠?“房闹”的“无赖式”干扰真能让房价回归所谓“理性”?只怕未必。
 
2008年、2011年、2014年,也都出现过大规模的此类“房闹”事件,开发商迫于市场和业绩压力,降价销售,购买了前期房源的业主们,因为新开盘项目的价格低于自己此前的购房价格,掐指一算,认为自己损失惨重且这些损失是开发商造成的,或要求退房,或要求补差价,甚至怒砸售楼处。
 
严格意义上,中国楼市只有在2008年出现过全局下调,而2009年、2012年、2015年的大规模救市养成了房价不能跌的惯性。
 
三稳成为最关键的政策方向,一城一策的核心就是三稳。
 
稳地价、稳房价、稳预期,是2018年下半年来房地产政策的主要基调,大部分省份都明确提及。
 
最近是各地大会集中时间,针对房地产的各种定调将不断,整体看,2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。
 
房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求,对调控不利的城市继续问责。
 
稳定其实是双向调节,大涨肯定不是稳定,但暴跌也同样不是稳定。



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