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2019年楼市“急赤白脸”闹春的背后真相

 

这几天新闻太多,大部分都是谣言,背后不能掩盖的是,楼市的确出现了小阳春,很多房地产项目本来挺萧条,突然这几天人多了起来。
 
那么这是小阳春还是回光返照呢?
 
简单的罗列一下:
 
1.恒大降价?
 
这个已经是每年惯例的2-3次新闻,每次还有人相信。
 
2月27日下午,恒大集团董事局主席许家印亲自召开全集团营销会议。根据会议,恒大所有在售项目,包括住宅、公寓以及写字楼,可有9折优惠(受备案价影响价格除外),商铺8折优惠。
 
那么真相是什么?
 
2018年2月底,恒大推出的折扣是88折。对比一下,今年只有9折。不考虑基准价波动,相当于涨价了2%。是不是抢跑不好说,但这个折扣,看不出来。
 
恒大几乎每年都会进行两次规模不同的全国性促销,一次在春季,另一次则在楼市的“金九银十”之前。折扣力度每年也并不相同。在2015年的9月份,恒大推出了全国85折的大力度促销,而2016年的折扣则在82折。
2.碧桂园裁员
 
2月28日,有媒体报道称,碧桂园有部门裁员幅度至50%。这次从总部到区域,裁员幅度大。对此,碧桂园集团给予否认,并回应称,“是通过组织优化、人员向区域下沉,从而优化人才结构。” “所有涉及调整的人员,原则上职级和薪酬保持不变。”
 
拿着新闻报道,伟哥问了几个去碧桂园的前同事,因为都在区域公司,所以暂时没发现裁员现象。
 
从媒体曝光的内容看,应该是人员调整是肯定存在的,但大规模的裁员应该还不算,毕竟高层没什么变动。
 
3.万科再说活下去
 
别听万科说,因为他们从来不按照对外说的做。最近龙头房企只有万科还在拿地。
 
4.楼市真在闹春
 
最近很多市场的消息面的确在明显的刺激购房者。
 
广州天河区黄埔大道东646号地块经历了长达2个小时、56轮的激烈争夺。最终,合景泰富以总价37.07亿元、55%自持面积拿下,溢价率超45%。
 
出现这一波小阳春的原因有哪些?
 
首先,市场人为炒作。
 
过去一年,很多城市房价的确明显下调了。而且低迷的成交量下,积蓄了不少需求。
 
最近全国开始出现项目宣布涨价,人为的刺激市场。
 
从过去历史看,房地产行业春节后一般都有一波市场炒作。
 
从市场发展看,随着金九银十逐渐褪色。春节期间市场成交冰封,3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下,炒作更有可能会影响市场。
 
各种炒作开始井喷。当然,这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上,叠加很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨。所以最近的炒作明显出现了效果。
 
包括北三县、粤港澳大湾区各区域的利好不断,也的确给了购房者信心。
 
其次,天时地利人和,房地产政策的确有所宽松。
 
房价很大程度上成为了信贷宽裕与否的表现。
 
2019年1月份人民币贷款增加3.23万亿元,同比多增3284亿元。分部门看,住户部门贷款增加9898亿元,其中,短期贷款增加2930亿元,中长期贷款增加6969亿元;
 
2018年1月人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元。分部门看,住户部门贷款增加9016亿元,其中,短期贷款增加3106亿元,中长期贷款增加5910亿元。
 
住户部门中长期贷款大部分是房贷,在1月份受到降准等影响,包括2018年部分房贷按揭需求转移到1月份。接近6000亿的单月居民户中长期贷款数据是历史高位。
 
从房地产资金面看,2018年12月到2019年1月,房企融资难度有所降低,大额融资明显增加。一月份的降准带来的信贷对房地产影响开始逐渐出现。
 
从房地产调控内容看,的确出现了多城市宽松,叠加人口政策(其中大量的轻微松绑政策被加码放大。)
 
第三,从现在看,小阳春已经肯定会出现,那么趋势会如何?
 
最近市场的变化主要原因还是信贷刺激下,人为的炒作,过去成交量低迷下积蓄的购房者怕踏空!
 
本轮房地产市场逐渐止跌是从2014年930开始,到2015年330政策开始酝酿上涨,体现在房价指数上最初是从2015年4月开始,一线城市上涨,二线城市也止跌。
 
2015年5月70大城市房价数据,开始本轮价格爆发,当月二手房上涨城市达到42个,其中大部分一二线城市,特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%,全面开始本轮房价上涨。
 
从全国房地产市场成交量看,一二线城市已经基本是二手房占据市场主导,特别是一线城市,北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。
 
从各地政策内容看,房地产调控2019年政策取向依然是从严为主,但之前过于严厉,部分城市楼市出现明显调整局部市场,会有政策微调的可能性。
 
3月份很多之前跌了的城市出现回暖已经成为了趋势!
 
这一轮小阳春到底多长?核心还是看信贷政策的宽松程度,最典型的指标是认房又认贷的标准是否会变化,这个政策不变市场波动不会大,这个政策一旦变化,市场将出现明显反弹。
当然,最核心的是,楼市本身的确酝酿了很多调整的必要性,供应开始增加,购房者没有信贷支持,但最关键的一点是,当下的宏观经济看不允许房地产做深度调整。后续政策会如何变化?仍待观察。
 



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