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今天@北京土地井喷!不限价再现两宗,房价会如何?

供应火爆的北京在继续,1月份成交高峰后,春节前最后几个工作日既然在集中供应,2月1日-2日,依然有大量的住宅土地供应。
2月1日,北京供应4宗住宅地块。再次出现2大值得关注点:
 
1.再次出现土地流标。
 
2.出现2017年来第2-3宗不限价纯商品房住宅地块。
虽然北京房地产市场萧条,但房企在一线城市做大拿地的积极性依然存在。
 
对于区位或者属性相对较差的土地,预计后续不限价的可能性很大,今天出让的2宗位于门头沟与密云的土地开启了批量不限价,对于市场来说有很大的关注度。
 
从2月1日的4宗土地看:
 
门头沟永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-061地块R2二类居住用地、MC16-041地块T6区域综合交通枢纽用地、MC16-048地块S4社会停车场用地。
 
合计规划建筑面积为133434平米,其中住宅地块39302平米。另外包括大量的综合交通枢纽地块。值得注意的是地块不限制商品房住宅的销售价格,也就是不是限竞房和共有产权房。
 
门头沟地块属性相对复杂,之前在2018年4月流标过,取消了限价,整体看,体现了房企拿地依然谨慎。
 
密云区溪翁庄MY02-0201-6001地块(原圆明三园C地块)R2二类居住用地。同样地块也不是限竞房,合计面积152953平米。
 
大兴区庞各庄镇DX06-0103-6001、6002、6003地块R2二类居住用地、A33基础教育用地。共有产权地块,流标可能性很大
 
朝阳区将台乡1016-030地块R2二类居住用地、1016-033地块F2公建混合住宅用地。共有产权地块。
 
从四宗地块看,最值得关注的是,出现了2宗不限价的纯商品房住宅地块,这也是2017年来,最近2年多出现的第2-3宗非限价房(非限竞非共有产权房)
 
1.这两宗地块不是最近几年的第一次不限价地块。
 
2018年11月延庆区延庆新城03街区会展中心东侧地块土地一级开发项目(二期)YQ00-0003-0010等地块,地块成交,最后是商品房住宅不限价。
 
另外在2018年10月北京市丰台区南苑石榴庄0517-L02地块,1月10日预出让的2宗孙河住宅地块,也不限制价格。土地不限价毫无意义,只是很多人走夜路的时候喊号子,和政策松绑毫无关系。
 
2.不限价就代表随便拿10万+?过去的商品房住宅哪一个没有限价?
 
不限价土地供应,对市场来说,短期毫无影响,天量井喷供应将明显抑制2019年北京房地产市场。归根结底楼市看信贷政策,在天量土地供应下,2019年楼市不乐观。如果不取消认房又认贷,市场很难走出泥潭。
 
3.1月来北京累计土地收入已经高达359亿,后续土地成交在春节前将依然井喷。
 
未来两天,北京还将有7宗地块出让,合计起价高达156.5亿。
 
从供应量看,春节前将是共有产权房为主。
 
2019年北京不仅将有5万-6万套以上的限竞房将入市,按照目前的共有产权土地看,预计入市的体量也将超过4万套。春节前,北京将有多宗优质区位的共有产权房地块上市。
 
从2019年房地产市场看,土地供应依然井喷。
 
到目前为止北京限价房只供应了250万平米。按照土地面积还有590万平米。而从等待入市的土地看,不考虑未来,只看2019年春节前入市的土地,北京合计将有100个限竞房项目,大约1000万平米,开发商投资将在6000亿左右。而到目前为止,从第一宗地开始,2年时间只网签了250亿,真实销售500亿。
 
3.90%限竞房入市项目已经肯定亏损。
 
合计87宗地块88个限竞房项目的北京市场,从土地成本看,溢价率在20%的有44宗,溢价率在10-20%的有17宗,低于10%的有26宗。
 
已经入市的38个项目只有不足5个项目有可能盈利,其他全部亏损。而计算所有限竞房项目,大部分也将出现亏损。从销售周期看,基本都远远超过销售预期。而且从各种成本看,都远远超过之前预期。
 
整体市场情况:限竞房进入全行业亏损中!
 
过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房:
 
首先,当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。
 
其次,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。
 
第三,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。
 
第四,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。而且相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。
 
第五,从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,已经开始的价格战肯定会升级。
 
北京的限竞房已经是陷阱房,如果不放松非普通住宅标准+认房又认贷,北京楼市2019年将非常惨烈。除了少数优质的项目,其他将哀鸿遍野。
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