为什么中国房价不暴涨就暴跌、从无横盘？-张大伟的财新博客-财新网

1月23日，中国人民银行开展了2019年一季度定向中期借贷便利（TMLF，市场称为“特麻辣粉”）操作。这也是TMLF创设以来的首次操作，操作利率为3.15%，比中期借贷便利（MLF）利率优惠15个基点。

越来越多的金融新名词，其实不用理解，核心就是另外一种放水工具。

那么很多人看到这些就肯定会想，是不是又刺激房价？

其实这个新工具的背后有几个信号：

1.2019年的经济预期非常不好，包括最近的省部级研讨会内容，稳定经济防范风险成为压倒一切的主题。

2.去杠杆转变成为稳杠杆，信贷宽松成为2019年主题，但不会大水漫灌。

3.资金价格将继续下行。

这就使得很多人疑问，2019年，房价会如何走？稳杠杆下，房价会出现有些人说的横盘吗？

其实从这么多年的中国房价历史看，特别是2009年来，房价走势从来没有横盘，要么暴涨要么暴跌。为什么？

1.房价很大程度上成为了信贷宽裕与否的表现

房地产一直被用作夜壶，一旦需要就被刺激经济，不需要踢到一边。

经济陷入了金融自我繁荣的“庞氏增长”。

什么叫“庞氏增长”？简单说，就是用更多的借债来还账，不断加大负债，用不断借新还旧的方法来取得经济的增长。有学者测算过2008年以来各个行业的信贷密度，发现基建、钢铁、有色、化工、煤炭等行业的信贷密度增长最快，但这些行业的净资本回报率都在走低和恶化。相关调研数据表明，近年新增信贷的52％是用于实体经济的还本付息，只有少部分钱进入了实体经济。

2.地方对土地财政的依赖度持续提高

财政部数据显示，2018年全国土地使用权出让收入达到6.5万亿元，同比增长25%。2018年全国土地出让收入相关支出接近7万亿元，同比增长34.2%。

房地产相关的税收也保持了较高增长。2018年房地产业和建筑业税收同比分别增长17.3%、16.4%，主要受前期部分地区房地产投资交易仍较活跃等影响，而同期税收收入增速为8.3%。与房地产交易相关的小税种，如契税2018年实现收入5730亿元，同比增长16.7%。

2018年结束，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅最低。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。

50大城市平均楼面价为2277元每平米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。

超过千亿土地出让金的城市有11个，合计有杭州卖地2500亿，另外，上海，郑州，重庆，苏州，北京，武汉、广州、宁波、成都、天津10个城市卖地也达到了1千亿以上。

2018年，再次刷新了历史房地产销售纪录，12月单月刷新历史记录

2017年，商品房销售面积169408万平方米，商品房销售额133701亿元

2016年，商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.

2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元，增长12.2%

2018年12月单月在房地产企业冲刺下，也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录。历史上第一次单月销售2万亿。

从全国市场看，二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然是去库存，从全国看，上涨依然是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

因为依赖土地财政，导致地产政府对调控的执行积极性有限。

3.从购房者角度看，大部分都是投资属性

楼市哪里还有刚需？都是被裹挟的赌徒。

刚需房是指房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解，“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。简单地说就是人的最基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等，自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说，对于仍然还住在租来的房子中的人来说，能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。

没有弹性的需求。刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等，这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的，而且可变动和伸缩的空间不大。

从金融角度看，没有资本金的刚需的确是风险最大的来源。

最后伟哥总结一下：

1.市场需求投资化，经过这么多年的房地产发展，楼市发展已经跨过了刚需时代，市场已经成为改善为主流，刚需比例越来越低，投资属性高，涨就追高，跌就割肉。

2.地方政府依赖土地财政，卖地收入占地方政府比例高，这种情况下，土地市场波动也非常大。

3.从城市发展看，人口红利逐渐衰减，一二线严控房地产市场，而三四线人口涨幅放缓，要么是投资需求支撑暴涨，要么是投资退出下调，市场很少横盘。

话题：