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武汉79盘“退房解约”,会成为楼市维权的诺曼底吗?

这几天武汉又成为了市场的热点,武汉发布政策,79个项目可以退房,不要钱购房者提供额外证明,就可以备案注销。这个政策很大程度上的确会导致其他城市更多的退房者开始效仿“维权”。
 
媒体报道很多,但其实并未弄清楚真相。
 
 
伟哥简单的总结一下:
 
1.出现精装修维权的核心是因为双合同监管不力,政府为了忽悠统计局,把网签价格弄低,默认了开发商把大量的房价弄到表外,以装修形式体现。
 
2.开发商因为限价,实际市场价格2万的房子,只能签约1万毛坯,另外1万想办法签约成装修款。事实上,装修部分真实价值也就几百。
 
3.购房者习惯了涨价,房价一旦不涨,就开始借口维权。
 
4.最核心的一点,购房不想退房,只想退装修合同,也就是只想执行1万买毛坯合同。
 
下面简单的聊聊这个事,其实这个通知严格来说毫无意义。
 
 
涉及的项目很多,主要有:
 
 
首先,出现当下全国楼市各种双合同房闹背后的统计局统计局方法问题。
地方政府房地产调控的效果看什么?基本看这个每个月公布的房价数据。但这个数据来源基本都是新建商品住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据。
 
很多地方政府为了达到又刺激房地产享受GDP增加,又不用怕房地产调控不力的影响,网签限价、限签,不查开发商的真实销售价格,出现了批量的双合同。
 
什么是双合同?用人话说就是:在政府“限价”“限签”双重压力下,开发商为了能够说出价卖房,使用的一种违规行为。
 
打个比方:为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。
 
这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。
 
但这个必然是有风险的,而最大的风险就来自的确的违规的,如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。
 
当然,双合同也有巨大风险。
 
风险一:高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。
 
风险二:装修由开发商验收,质量难保证。
 
风险三:出售房产时将面对更高税费。
 
风险四:违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。
 
双合同的起源很简单,就是地方政府的房价调控目标只是一个房价数据。这种情况下,忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。
 
特别是广州、武汉等二线城市,双合同比例非常高,这种情况下,的确酝酿了巨大的房闹基础。
 
现代市场经济学中,价格是受供求关系影响的,自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期,开发商出于去化目的主动降价,实在是市场主体常见的市场行为,不应受外界干涉。
 
诸多干涉最终只会妨碍市场交易的正常进行,规则和契约精神才是现代市场经济的主导,受“房闹”左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因,并不情愿站出来为整个地产市场抵抗“房闹”。
 
对于双合同房闹来说,这是新课题,明显超过装修现实价值的装修款目的是为了当时转移部分房款,但也事实上与政府限价政策背离。
 
这种情况下,这个通知有什么作用?
 
伟哥点评几句:对于开发商来说,目前涉及到的房闹基本都是2017年左右购房的购房者,即使加上装修款,房价现在看,武汉等城市的确调整了,但大部分购房者并未亏损。
 
购房者闹的是要退装修,而不是退房。
 
这种情况下,可以退房的通知毫无意义,对于购房者来说,有贷款成本、再购房成本、税费成本,都不太可能退房,如何解决这个问题?
 
过去几年,房地产市场的各种闹心事,还有很多,特别是过去因为房价暴涨而被掩盖的质量问题,2019年如果房价不涨,将会井喷。
 
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