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17.16亿平方米+14.99万亿元 中国房地产再次刷新纪录

统计局数据显示:
2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
 
2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。
 
2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。
 
2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。
 
2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。
 
12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。
除非出现突然的政策转向,否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看,市场上涨已经乏力,楼市的拐点已经出现。
 
1.2018年,再次刷新了历史房地产销售纪录,12月单月刷新历史记录
 
2017年,商品房销售面积169408万平方米,商品房销售额133701亿元
 
2016年,商品房销售面积157349万平方米,商品房销售额117627亿元.
 
2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,商品房销售额149973亿元,增长12.2%
2018年12月单月在房地产企业冲刺下,也刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录。历史上第一次单月销售2万亿。
 
从全国市场看,二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,部分城市依然是去库存,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。
特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。
 
2.市场高峰已过,涨幅明显放缓,2019年下调难免
 
从市场走势看,已经连续多月出现涨幅明显放缓的趋势,12月虽然短期冲刺销售有所上行,但从9-11月的同比看,已经出现了成交面积的明显同比下调。
 
2019年如果政策不变,市场将出现明显调整,市场拐点已经出现。
 
3.库存去化降速,库存57个月新低
 
库存数据看,2014年4月末,商品房待售面积52652万平方米。2014年3月末52163万平方米
 
2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米
 
11月末,商品房待售面积52627万平方米,比10月末减少162万平方米
 
10月末,商品房待售面积52789万平方米,比9月末减少401万平方米
 
9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。
 
8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。
 
7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。
 
6月末,商品房待售面积55083万平方米,比5月末减少927万平方米。
 
5月末,商品房待售面积56010万平方米,比4月末减少677万平方米。
 
随着楼市去库存的接近完成,大部分城市成交量放缓,库存去化出现了降速。
 
4.投资数据年内最低
 
2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点
 
中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据,新开工数据依然处于高位, 但需要注意的是拿地数据出现下调。2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点
 
5.销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。
 
从全国房地产市场看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,在市场成交量依然刷新历史新高的情况下,按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。
 
房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。
 
房地产降杠杆政策将继续持续平稳,房企的资金压力依然较大。
 
6.房地产景气指数连续3个月下调
 
连续3个月,出现了下调。2019年如果不出现明显的房地产调控政策转向,楼市进入调整期难免。
12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。
 
11月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.92,比10月份回落0.03点。
 
2018年50大城市合计卖地3.74万亿,土地市场逐渐平稳,热点城市上涨明显放缓。从土地市场同比涨幅看,卖地金额年内涨幅最低。从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。2018年下半年土地市场退烧明显。
 
50大城市平均楼面价为2277元每平米,相比2017年的2627元,下调了13.3%,这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。
 
2018年房地产调控,450次调控刷新历史记录,房地产调控政策见底
 
中原地产研究中心统计数据显示,2018全年房地产调控合计450次,刷新历史记录,同比2017年上涨75%。
 
其中10月24次,11月20次,12月20次,政策逐渐平稳。
 
2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度,全国各地在10月前频繁升级调控政策,限购、限价、限贷。限商、限售,多重限制下,房地产市场从之前的高温逐渐退烧、
 
12月虽然政策不多,但从地方到中央的这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。
 
随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。
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