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东莞48小时无理由退房?各地此起彼伏的退精装潮

本来准备聊聊房地产横盘论的,昨天有个房地产新闻,很多人认为是大新闻,伟哥看了,觉得毫无意义:
1月11日,东莞市住房和城乡建设局正式对外发布了《关于推广使用《东莞市商品房认购书(范本)》的通知》。《通知》规定,从今年3月1日起,买家在楼盘认购后,“两天内可无理由退定”。
 
也就是说,以后在东莞买房也可以像在网上购物时一样,在规定期限内可以提出“无理由解除认购书和退回定金”。
 
1.东莞不是退房,而是退定金。中新网的这篇文章基本都说清楚了,伟哥就不重复了。
“无理由退定”是说购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下,可以无理由解除认购书和退回定金。而“无理由退房”是指在签订购房合同之后,可以无理由退掉房子。
 
“认购合同只代表一种意向,退的只是定金,并不是房款。”这与网购付全款交易,到货后可以无理由退货是不一样的。
 
2.这一政策并未强制要求
 
东莞只是鼓励开发商选择,而并非强制,中国房地产销售主流还是期房销售制度,这种制度带来的影响是购房者更多是开盘购买的是预期,很容易在销售现场开盘现场被诱导决策。
 
从房地产市场本身来说,要求更关注客户,更保护客户权益。
 
当然因为期房销售制度的原因,所以48小时退定对于购房者来说基本没有明显的影响。大部分购房者的退房纠纷都是发生在一年甚至2年后的收房阶段。
 
3.各地此起彼伏的退精装潮。
 
武汉某楼盘要求退精装修的业主:
之前伟哥写过,广州等城市已经出现过,出现现在的退房潮核心都是因为双合同,在2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同:
 
什么是双合同?用人话说就是:在政府“限价”“限签”双重压力下,开发商为了能够突破限价卖房,使用的一种违规行为。
 
打个比方:为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。
 
但这个必然是有风险的,而最大的风险就来自的确的违规的,如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。
 
另外,双合同也有巨大风险:
 
风险一:高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。
 
风险二:装修由开发商验收,质量难保证。
 
风险三:出售房产时将面对更高税费。
 
风险四:违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。
 
双合同的起源很简单,就是地方政府的房价调控目标只是一个房价数据。这种情况下,忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。特别是广州、武汉等二线城市,双合同比例非常高,这种情况下。的确酝酿了巨大的房闹基础。
 
现代市场经济学中,价格是受供求关系影响的,自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期,开发商出于去化目的主动降价,实在是市场主体常见的市场行为,不应受外界干涉。
 
诸多干涉最终只会妨碍市场交易的正常进行,规则和契约精神才是现代市场经济的主导,受“房闹”左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因,并不情愿站出来为整个地产市场抵抗“房闹”。
 
对于双合同房闹来说,这是新课题,明显超过装修现实价值的装修款目的是为了当时转移部分房款,但也事实上与政府限价政策背离。
 
这种情况下,到底如何确定双方责任?
 
伟哥觉得,对于这类事件的原则应该是,市场机制需要契约精神的支撑,“房闹”绝不应该被鼓励,应该让投机人群意识到,能够无忧享受地产泡沫和投机暴利的时代已经远去了。但在突破限价的情况下,部分项目的质量的确让已经投资失败的业主非常沮丧。买了高价房再遇到低质房,业主闹腾难免。
 
2019年的市场常态将是历史质量最差的房屋,遇到最爱维权的业主。
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