财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 迎接2019年,每一个奋斗的日子都值得期待

迎接2019年,每一个奋斗的日子都值得期待

 

别把行情当能力,这是龙湖吴亚军最经典的一句话,而过去20年的房地产市场有几个人能证明自己可以逆行情生存的?
 
2019年可以说地产行业迎接一次证明能力的机会了。
 
2018年房企各层面被焦虑和压力所笼盖。一方面融资难、发展难,“活下去”变得艰难。另一方面房企还面临转型难,多元化布局不如预期,转型仍在测试阶段,多数业务并不算是真正推出的产品。
 
当市场出现重大变化时,房企运营策略不得不及时调整。当然调整的不只是阶段性目标,还涉及公司各个团队的适应度、人员配备、甚至组织架构的重新组合。
 
过去十多年,站在风口的房地产行业俨然成为了当下中国最大的名利场。
 
提一个问题,过去业绩,除去“行情”的功劳,有多少是属于“自身能力”的贡献?
 
德意志银行最新发布的数据显示:截至12月20日,2018年已有93%的资产负回报,占比为1901年来最高,比上个世纪大萧条时期还要糟糕。
 
房地产也一样,2018年大概率将是未来3年甚至5年的最高峰一年,当然北京这些城市已经出现了凛冬。
 
2018年其实已经是大浪淘沙,而2019年才真是“别把行情当能力”。
截止2018年11月,本轮房地产市场上涨周期已经长达42个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。累计市场销售数据依然在上升。
 
但单独看拆分数据,9-11月已经连续3个月出现了成交面积同比下调。11月单月同比下调了5%。这已经是连续第3个月度数据同比下调。
 
按照目前趋势,2018年全年,虽然全国房地产销售额依然刷新年度历史记录,但销售面积很可能低于2017年,楼市拐点可以说出现了。
 
截止日前,年内北京楼市入市的商品房住宅套数高达41983套,是最近3年的最高点,同比涨幅高达50.3%。
 
2018年北京楼市总结,成交量刷新历史最差记录,北京楼市供应情况:
在供应量井喷的同时,成交套数2018年只有24971套,刷新年度最低记录已经成为定局。历史上连续2次出现年成交新建商品房住宅不足3万套的情况。对比2017年供应少,2018年供应井喷的情况下,成交量萎缩带来库存大幅度上涨。当下楼市商品房住宅库存已经接近7万套,也刷新最近3年的最高点。
 
限竞房是2018年来北京楼市供应井喷的最主要原因。截至日前,北京入市限竞房项目37个合计入市47期,供应限竞房住宅22323套,网签数据只有4505套,占比只有20%。
 
对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。未来继续井喷的供应到目前为止北京限价房只供应了251万平米。
截止日前,北京累计供应的限竞房土地合计85宗地块86个项目,808万平米,北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右,大约5万套限竞房。
 
那么如何迎接惨淡的2019年?
 
1.政策底部已经出现,市场底部何时出现未知!
 
11-12月楼市政策明显减少,只有苏州一地针对限购政策有所升级。其他城市基本无收紧约束性的调控政策发布。大部分调控都是重申之前的调控政策,针对房地产调控内容基本以落实之前政策为主。
从全国看,严格落地之前的调控政策,整体市场已经出现平稳表现,部分城市房价开始明显调整。
 
市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因,楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。
 
首先,从地方政府来说,在2018年年末如此急切的松绑房地产调控政策,很大程度上还是因为土地财政吃力,依赖房地产发展的地方遇到房地产有降温迹象,松绑调控是必然。
 
其次,从松绑的调控政策内容看,信贷政策因为是央行等更高级别把控,对于地方来说,很多城市其实只有限价和限售政策。松绑后,基本也就意味着地方出台的所有政策都取消了。
 
第三,最近经济工作会议、住建部会议都明确了房地产调控的地方主体责任,当然也要求了房住不炒,这种情况下,对于很多地方来说,更希望低调的松绑政策,如果松绑过关,后续肯定会有更多的城市和更有效的松绑政策出台。
 
2.房地产民企思考如何活下去,非民企拿地占主流
 
从住宅类土地成交结构看,2018年高总价地块基本全部非民获得,这也就是2019年的趋势。
3.2017-2018年是发愁如何买房,2019年将是如何退房
 
最近各地房闹爆发,房闹们的最大理由都是买房时的双合同:
 
在2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同。
 
除了双合同还有占用绿地等各种纠纷将考验2019年的你们。
 
4.地王售价与地价倒挂将普遍出现
 
当时拿地价格是按照预期计算的,而楼市因为各种调控政策影响,出现了降温降价,这种情况下,降价入市难免。
 
这个不是个案,从全国看,南京、厦门等城市已经出现一批亏本入市项目。这些城市的主要特点都是2017年周围一波高价地。而当下房价都出现了调整。包括北京等城市也已经出现了部分限竞房项目,因为对销售速度过于乐观,出现了实际亏损的现象。
 
从趋势看,楼市调整才刚刚开始,如果政策不变,没有救市政策出现,后续亏损项目可能会更多。
 
当然,对于地王项目来说,部分项目初期低价入市的项目属于全盘相对位置较差,容积率较高的部分房源,而且后续的市场变化不确定,所以是不是全盘亏损很难说。对于楼市来说,现金流比利润更关键的时代到来了
 
5.资金价格逐渐降低,开发商融资难有所缓解
 
27日,12家房企发布公告,披露其近期融资计划或公告票据上市发行。累计规模约接近300亿。截至11月来,全国多家房地产公司密集获准发行大额融资。合计数额已经超过1000亿。融资最困难的时候已经过去,所以最近土地市场又开始出现了拿地集中的现象。
 
6.租赁企业将大量倒闭
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性,非常非常低。改建、装修后的房源,必须符合空气质量相关要求。
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
 
这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
7.2018年是转折点,2019年是小年
 
2018年1月份,万科实实现合同销售金额679.8亿元,同比增加41.27%。2017年刷新历史的记录给了很多企业大量结转的机会。2018年从销售额看,依然可以冲高,但已经连续2个月出现同比下调。
 
楼市单月成交连续2个月同比下调,金九银十退烧,楼市接近拐点
 
2018年统计局公布的1-10月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但金九银十市场退烧,成色不足。多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。从全国数据看,东部与东北同比销售面积下调。全国累计的2.2%的销售面积上涨是最近半年的最低点。
 
8.什么时候抄底?
 
抄底的意义就是要跌过的地方,惯例看,跌过的或者多年不涨的地方涨起来更快,没跌过的或者刚涨过的地方谈不上抄底,
 
2019年是供应大年,2018年大部分城市都在上涨,过去几年的小周期已经紊乱。未来市场最容易有起色的肯定是北京及环京,另外包括厦门这些城市。什么时候这些地方见底了,其他区域市场才有见底的可能性。
 
最后,打个鸡血,做好准备吧,因为未来回顾2018年做房地产的你很可能认为这是未来多年最好的一年。在动荡的时代里面最大的危险不是动荡,而是仍然用过去的思维逻辑。
 
迎接2019年,每一个可以奋斗的日子都值得期待!



推荐 1