此起彼伏的10城楼市“微调”松绑能否刺激涨房价？-张大伟的财新博客-财新网

预测房价走势的都是骗子，这个观点伟哥一直坚持。因为伟哥查过所有人的所谓判断，没有一个人准确率超过60%，最高的是任总这些春天派，预测错了所有跌的年份，预测对了所有涨的年份。

预测房价是骗子，那么预测还有什么意义？其实就是心里按摩师。那么如果说预测房地产有什么逻辑？

伟哥觉得，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

最近各地楼市出现了各种微调，有明确发文的，也有私下悄悄的放枪的，林林总总伟哥统计了一下已经有10多个城市。

那么对于老百姓来说，这些政策管用吗？有了这些政策市场就见底了吗？会涨吗？

其实和2016年“9·30”的时候一样，伟哥当时写过一篇：

同样，回答2019年楼市会不会被微调，会不会再次出现上涨，核心因素看政策，看政策里的信贷因素：

住户部门中长期贷款在2016年曾增加5.68万亿元，2017年该项新增减少3800亿元。但2017年住户短期贷款明显增加。（短期贷款增加1.83万亿元，中长期贷款增加5.3万亿元。）

2018年数据显示：截止11月，居民户中长期贷款增加4.6421万亿。短期贷款2.2576万亿。

2018年居民户短期信贷数据刷新历史记录，中长期贷款同比有所减少。

首先，最近住建部年度会议，中央经济工作会议都明确了房地产调控继续位置三稳方向，维持房住不炒的原则。

上周到当下，短短不到10天时间，从中央经济工作会议到各地房地产微调政策超10次：这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。

其次，衡阳是一个典型的三四线城市，市场均价只有6000多，衡阳房价从2018年9月开始有所回落。

当下市场继续维持限价的意义的确不大。但对于其他城市来说，购房者的预期可能出现微调。对房地产政策宽松抱有期待。

从目前已经出现松绑政策的菏泽、衡阳等城市看，因为这些政策都不是最影响市场的关键性政策，信贷政策不宽松，楼市很难有太明显的方向性变化。

从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

房地产市场出现涨幅明显回落，房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，但各种微调将频繁出现。信贷政策见底+调控政策见底。

第三，对于房地产市场的影响主要体现在，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将依然严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

第四，2018年，房地产长效机制已经在租售并举，房住不炒等环节开始快速落地，截止日期，全国2018年房地产各种调控政策全年在450次左右，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。

再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。虽然最近出现了部分城市的微调，但是整体看，基本原则依然不会改变。，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。

房住不炒也代表了未来楼市政策将依然打击投机投机，对真实居住保护。未来微调的政策也有利于刚需。

第五，未来各地房地产调控依然由各城市主导，而分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

这也与2018年执行的各地出台政策，住建部巡视吻合。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

加强市场监测和评价考核

分类指导也带来了更多的监管，未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

最后伟哥总结一下：

1.房地产政策底部肯定出现了，楼市调控不会再加码了，放松政策表面上和背地里会如火如荼。最近几个月起码有30个以上城市会出现各种不同力度的松绑政策。

2.房地产政策归根结底还是看水，看信贷，最主要看首套房贷款的认定标准，和非普通住宅的认定标准。认房又认贷+非普通住宅标准这2个政策不松，一二线城市就肯定会继续调整。

3.去年今年卖房的跟买房的擦肩而过，互相嘀咕着：傻子！

话题：