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我国非农用地不再“必须国有”,小产权能“转正”吗?

 

很多人都问伟哥,小产权的政策会如何变?能不能交易宅基地?
今天出现了相关的政策:
12月23日提请全国人大常委会审议的土地管理法、城市房地产管理法修正案草案,删去了现行土地管理法关于从事非农业建设使用土地的,必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定;对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
 
现行城市房地产管理法关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定,新增加一句“法律另有规定的除外”,以衔接土地管理法修改,扫清集体经营性建设用地入市的法律障碍。
 
这个政策影响有多大?小产权房会有影响吗?会转正吗?伟哥简单的分析分析:
这个政策并非第一次落地,多年前已经有试点:2015年2月,北京大兴等33县(市、区)被国土资源部确定为集体经营性建设用地入市的试点地区。
 
2016年1月,北京市赞比西房地产开发有限公司以8.05亿元竞得名称为“2号地小B地块”40年的土地使用权,这成为北京第一宗通过招拍挂形式出让的集体经营性建设用地。
 
全国其他城市也有类似尝试,但整体看,数量不多,而且全部是非住宅类经营性土地。
 
首先,非农建设用地,也就是集体土地的所有权、承包权、经营权三权分置是农村改革的一大步,赋予了农民和农村集体的更多权益和收益。
 
其次,过去从事非农业建设使用土地的必须国有化,也就是必须经过地方政府收储后,按照用途招拍挂使用。这可以说是过去几十年,中国房地产市场发展的土地财政的基础。地产政府占有了过多的土地收益,而农民与农村集体的土地收益较低。
 
第三,土地管理法修改为,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。
 
明确了土地属性必须是规划中明确为工业、商业等经营性用途。避免了对住宅等市场的短期冲击。主要影响的是非住宅类经营性土地。
 
这一政策全面落地预计影响主要还是一二线城市,因为未放开住宅类属性,所以对于一二线城市看,特别是深圳等城市的商用土地将带来巨大的冲击。
 
整体看,这个政策的全面落地是集体土地利用探索的一大步,对全国土地制度的未来加速改革也有巨大的意义。这项改革将给广大农村以及城乡接合部地区带来很大影响。
当然如果未来影响到住宅土地,那么这才是翻天覆地的变化。
 
集体经营性建设用地入市改革主要任务有三项:一是完善集体经营性建设用地产权制度;二是明确入市范围和途径;三是建立健全市场交易规则和服务监管制度。目标是建立同权同价、流转顺畅、收益共享的入市制度。
 
宅基地制度改革主要任务有四项:一是改革完善宅基地权益保障和取得方式;二是探索宅基地有偿使用制度;三是探索宅基地自愿有偿退出机制;四是完善宅基地管理制度。目标是建立依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。
 
自然资源部近日发布消息称,截至今年6月底,我国农村土地制度改革33个试点地区已按新办法实施征地共1101宗、16.6万亩;集体经营性建设用地入市地块970宗、2万余亩,总价款约193亿元,收取土地增值收益调节金15亿元。
 
伟哥的结论:
 
1.小产权房目前没有任何转正的可能性。
 
2.宅基地的价值肯定越来越高,现在家里有农村户口的,尽量别全部转城市户口。特别是城市区域内的,或者是靠近城市的。
 
3.非农村户口买宅基地的价值不高,投资不可能让你受益。如果你花20万30万买个大棚房,就当租金吧。
 
4.未来商业类土地价格肯定会降低,同比是城乡结合处。住宅类土地国有化这是中国房地产市场发展的基础,目前看,这个基础5-10年内不可能有变化。
 



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