财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 太原偷渡、菏泽诡辩、广州拨乱、珠海低调,调控松绑四重门

太原偷渡、菏泽诡辩、广州拨乱、珠海低调,调控松绑四重门

澄清所有人一个错误,在18日晚上,伟哥准时10点睡觉,结果媒体报道铺天盖地,菏泽松绑限售第一枪。其实这个是错误的。伟哥当天也没看,也被易居的几个人带沟里去了。

房地产调控如果以放松作为特征的话,已经不是1个2个城市了,到今天已经有5个以上的城市出台过放松政策:

1.太原是取消限售的第一个城市,可怜的菏泽,被易居害了。

 

限售取消第一个城市不是菏泽,是太原。

 

自2018年7月4日起,太原购房者在进行购房合同备案时,需要先审查购房者的购房资格,方可打印购房合同。太原市户口的(包括清徐、古交等并入太原区的),以家庭为单位,可以在太原市申请最多两套住房,第三套不予审批。外地户口必须提供在太原缴纳半年以上社保的证明,同样以家庭为单位,在太原市最多可以申请一套住房。政策未持续执行之前的限售。

 

重要的事说三遍!

一个月前,伟哥写过很多文章判断政策见底了,但没想到宽松来的这么快,这么迅猛。而且从宽松节奏看,不仅仅是房地产政策,信贷大环境也在宽松。这只能说,实体走势的确不太乐观。

 

看到很多人瞎说,伟哥再仔细的分析分析最近这最有代表性的3家松绑。

 

2.菏泽的诡辩式解释,比放松调控本身更耐人寻味。

作为一个三线末尾的城市,菏泽是山东最欠发达区域,因为众所周知的伟人原因,最近有很多大项目落地。

取消限售调控+防水资金监管,这些改变的其实都是预期,但最耐人寻味的还是之后的解释。

这里就要普及常识了:菏泽是一个三四线城市,并非一个二手房为主的市场,市场主流是新建住宅,是期房。所以菏泽的这种解释完全是瞎说。从2017年11月来,交易的房产才有两年期的限制转让要求,而这些交易中绝大部分都是期房,不论是不是限售,都不可能影响最近一年市场的二手房供应量!2017年11月之前购房的再上市本来就没有影响。

 

所以不存在所谓的影响二手房交易价格出现波动的可能性。这种情况下,这一解释其实比政策本身更体现了当地松绑调控的决心。

 

限售是不是取消,对当地市场事实上,只影响投机客,而对正常交易没有任何影响。

 

3.广州拨乱,取消之前的不合理政策。

广东住建局发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。

 

其中明确提到,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。

首先,此前,广州一直执行的是,在“3·30”新政后入市的商服物业,均不能卖个人,现在这时间点改为文件公布之日(2017年3月30日)后土地出让成交的商服类房地产项目。

对于市场来说,相当于市场上大量存量商住房可以销售给个人,对于这些存量项目来说肯定是巨大的利好。

广州的商住库存过去一年明显增加。

 

其次,目前全国商住类政策最严格的城市是北京与广州,商住房价格均有大幅度的调整,其中北京大部分项目出现了价格腰斩,从政策角度看,的确存在过严格的情况,所以广州调整商住房政策与菏泽松绑限售相比,相对容易理解,比较在政策发布之前的土地,执行新政策,调控过严。

 

以北京为例,商住房调控政策下,同比暴跌94%。

2017年4月-2018年11月(20个月) 成交套数 5409套

2015年8月-2017年3月(20个月)  成交套数 89690套

 

第三,从全国市场看,住宅库存在继续减少,而商业类库存在继续增加,官方数据1-11月份,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。办公楼待售面积增加26万平方米,商业营业用房待售面积减少15万平方米。

 

市场涨幅明显放缓,是约束性政策减少的最主要原因,楼市告别高烧,房地产调控再收紧加码的市场基础不存在。

 

最后总结一下:楼市调控政策已经见底,未来会有很多类似珠海。太原这样的偷渡,也会有更多的菏泽。

 

2019年,全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮,标志着,本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

 

房地产市场出现涨幅明显回落,房地产调控政策也到了调整阶段。全国房地产市场的政策底部已经出现,未来大幅度全面宽松可能性不大,但各种微调将频繁出现。信贷政策见底+调控政策见底。



推荐 1