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限竞房的“40%”魔咒!

 

【西四环共产房玉景阳光12月13日将公开摇号 均价35000元/平米】项目位于石景山区玉泉西一路(长安街以北),定于12月13日15:00公开摇号确定申购家庭选房顺序。项目共452套,均价35000元/平米。该项目通过购房资格审核家庭11864户,本市户籍家庭9850户,非本市户籍人才家庭208户,非本市户籍普通家庭1806户。
 
海淀永靓家园要选房了,时间定于2018年12月19日—24日,一共2000多套。一直稀缺的房子,在2018年好像处处过剩。
 
前几天伟哥写过一篇大概的统计了一下数据,今天详细的聊聊。
到今天北京入市的共有产权房年内多达29个项目,提供房源32446套,比2017年5个项目3752套上涨了765%!
 
北京楼市2018年彻底进入供应井喷时代,共有产权、限竞房,大量供应,使得市场出现了严重的供应增加,库存开始明显上涨。
 
而最可怕的不是共有产权房,因为毕竟是无投资属性产品,对应的总价也和市场上主流的二手房、限竞房不是同一价格段。
 
限竞房的井喷更可怕。
 
1.已经入市的限竞房40%魔咒
 
在2017年谁能想到佑安府居然也会卖不完?
限竞房已经入市41期,31个项目,合计19327套住宅,网签只有3693套,当然网签数据比实际签约要滞后不少,但平均数据看,实际销售也只去化了40%。
 
对于限竞房来说,开盘能去化三四成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。
 
2.未来继续井喷的供应
 
到目前为止北京限价房只供应了223.4万平米。
 
截止日前,北京累计供应的限竞房土地合计82宗地块83个项目,787万平米,如果叠加12月11日继续出让的2宗顺义地块,合计北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是800万-223万,也就是570万平米左右,大约5万套限竞房。
 
3.整体市场成交热度
合计签约只有2.1万套。网签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目.截止今天2018年11月21日,北京已经成交的住宅土地中,合计限价商品房住宅有684万平米,另外还有共有产权房新增179万平米,200万平米的公建面积。
过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房。
 
首先,当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅,成交量平稳。
 
其次,北京市场过去两年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。
 
第三,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。
 
第四,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足两成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。
 
第五,从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
 
最后伟哥总结一下:2019年,北京限竞房成灾。除了10%的优质位置、优质项目,如果公积金政策、非普通住宅认定标准不调整,2019年市场会很惨烈。



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