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中国“房价最贵”城市暴跌真相

最近很多人都在看各种房价开始跌的新闻:
 
在8月房价上涨刷新纪录后,9月楼市涨幅明显放缓,10月统计局公布的70大城市房价最大的特点是,二手房价格出现了明显变化。
 
合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调,其中厦门下调最多,达到了0.9%。
 
另外深圳、杭州、上海、广州、北京等房价最热点城市二手房价格均出现了环比下调。
那么这些内地城市之外,最被关注的一个城市是香港。作为中国房价最贵的城市,最近有很多项目说香港房价暴跌了。
那么香港楼市的真相如何?房价到底跌了多少?这个伟哥比较有发言权,请教了香港同事。罗列一些数据:
 
市场的确有多低迷,但也不至于部分媒体报道的暴跌:
以下数据来源香港中原地产:香港房价最近几月下调,返回5月水平。
今周CCL、CCL_Mass及CCL(中小型单位)跌幅明显扩大,分别跌1.28%、1.48%及1.38%,单周跌幅同样为139周内最大跌,以致三大整体指数同样重返今年5月水平。距离今年初水平, CCL、CCL_Mass及CCL(中小型单位)仍然相差8.52%、8.71%及8.69%,今年内整体楼价能否跌穿今年初的水平,仍然有待观察。
 
中原城市领先指数CCL报180.40点,按周跌1.28%、连跌7周共3.32%。CCL(中小型单位)报180.78点,按周跌1.38%,连跌11周共4.44%。中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报182.63点,按周跌1.48%,连跌7周共3.33%。CCL(大型单位)报178.43点,按周跌0.70%。
 
楼价调整10周,中秋后近4周计,CCL跌2.52%、CCL_Mass跌2.97%、CCL(中小型单位)跌2.80%,同样显著高于调整首6周累跌1.79%、1.47%及1.63%。中秋后出现较明确的下调讯号,整体跌势明显加快及加大,但并非转势急跌。
 
九龙CCL_Mass报180.07点,按周跌1.92%,跌幅为9周最大,连跌3周共3.25%,重返今年6月水平,较去年底水平相差9.53%。港岛CCL_Mass报184.97点,按周跌1.79%,跌幅为16周最大,重返今年4月水平,较去年底水平相差6.61%。今周港九市区跌幅明显扩大,有迹象显示新界两区跌势扩散至港九市区。
 
新界东CCL_Mass录191.79点,按周跌0.13%,连跌11周共8.15%,创该区最长跌势纪录。新界西CCL_Mass录166.26点,按周跌1.42%,跌幅为33周内最大,连跌4周共3.25%。新界两区跌势持续,新界东楼价重返今年5月水平,新界西楼价重返今年6月水平,距离去年底水平分别为9.94%及8.99%。
 
今天(2018年11月16日)公布的指数,根据2018年11月5日至11月11日签订正式买卖合约的中原集团成交计算。当中近七成半的交易是在2018年10月22日至10月28日签临时买卖合约,即美国联储局议息及中秋节后第四周市况。
 
截止至11月14日,11月份楼宇买卖合约登记(包括住宅、车位及工商铺物业)暂录1,605宗及185.98亿元。料全月将录4,000宗及420亿元,按月下跌25.6%及7.8%。楼价持续调整,市民普遍持观望态度,以致整体楼宇买卖持续淡静,加上发展商亦减慢发售新盘,拖累整体登记跌至4,000宗及400亿水平附近,宗数将创2016年3月3,154宗后32个月新低,金额则创2017年1月份394.60亿元后22个月新低。
 
一手私人住宅方面,11月份暂录371宗及44.69亿元。料全月录850宗及100亿元,按月下跌63.6%及53.4%。估计宗数为2018年5月747宗后6个月新低,金额亦创2017年1月份93.8亿元后22个月新低。由于多个新盘集中于10月份登记,加上发展商减慢推盘,因此11月份一手登记明显回落。
 
2018年11月份暂时最高登记宗数的新盘是元朗朗城汇,暂录105宗及7.24亿元。 其次为将军澳日出康城6期LP6,暂录77宗及4.68亿元。第三为屯门弦海,暂录52宗及2.16亿元。
 
二手私人住宅方面,11月份暂录781宗及70.79亿元。料全月录1,800宗及160.0亿元,跟10月份的1,769宗及162.5亿元相若。金额将创2016年3月94.3亿元后的32个月新低,宗数亦连续两个月跌穿2,000宗水平,反映二手交投持续淡静。
 
大型屋苑方面,2018年11月份嘉湖山庄暂录13宗、沙田第一城5宗、太古城4宗及美孚新村3宗。
 
香港豪宅市场:
 
2018年10月份价值二千万元以上的一手豪宅买卖合约登记录得98宗,总值52.67亿元,较9月的192宗及84.91亿元,分别下跌49.0%及38.0%。一手数字是自2017年10月的89宗及36.96亿元之后,创十二个月新低。一手豪宅登记回落至一百宗以下,显示豪宅新盘供应匮乏,令一手交投偏软。
 
二手方面,2018年10月份价值二千万元以上的二手豪宅买卖合约登记录得112宗,总值52.15亿元,较9月的100宗及42.73亿元,分别上升12.0%及22.0%。二手豪宅交投连续两个月在一百宗左右偏低水平,显示买家多持观望态度,减慢入市步伐,以致二手豪宅持续淡静。
 
伟哥总结几条:
 
1.香港作为中国房价最高的城市,房价只是单价高,除了1%的豪宅,因为计价是按照套内、港币计算,另外单套房屋面积非常小,内地京沪深的房价已经与香港接近,如果看城区,甚至已经比肩。
2.香港房价的确明显下调了,但目前看,依然是环比下调,房价跌幅不高。部分区域有10%的调整案例,但时间很短,更多的趋势还要继续看未来2个月。
 
3.香港的房贷利率非常低,基本在2%左右,如果计算内地普通住宅的贷款利息,按照平均单套价格计算,一线城市买房的支付成本已经超过香港。
4.很多不少内地成功的企业家会选择在香港购房,而这一举动也是为了帮助自己的孩子可以接受香港方面的教育。毕竟在香港就读的孩子出国的几率还是相对比较高的。如果香港房价下跌是属实情况,对于一些打算到香港购房的朋友们来说,多了很多机会。
 
如果你卖一套北京上海的房子,想去香港买套普通的两居室,毫无压力!
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