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今年楼市冷?才刚开始,2019年才真悲催

本来今天发另外一篇的,早上看到朋友圈有人在算网签销售数据。当然,今年不论是北京还是外地,网签数据已经失真,那么有什么数据考验分析分析2019年市场会如何呢?
 
其他城市数据不多,简单的看看北京的数据,特别是新开工的住宅数据。得出一个结论,太悲催了。
 
1.2018年,北京住宅新开工刷新2012年来最高峰
产权类的保障房含共有产权、限竞房,在2018年合计取得开工证的项目多达93个,总面积高达1414万平米,同比上涨140%,预计年末最后一个多月还有多个项目开工。
 
这些住宅项目中大约70%是住宅房源,另外是各种配套,也就是说,2018年入市的潜在供应住宅量高达1000万平米。
 
2.市场住宅成交如何?
截至日前,2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米,但签约只有27763套,可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。
 
3.限竞房市场分化严重
 
北京截止日前入市的限竞房项目合计有:
 
北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源17462套,达到了202.5万平米(另外还有车位等配套)。
 
网签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目。
 
从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,合计网签只有3235套,签约均价为48885元每平米,按照这个比例计算,网签销售率只有18.5%。
 
即使计算所有项目的真实销售,市场已经入市的这些项目,平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。
 
这29个项目合计入市1000亿货值,网签成交金额只有150亿,而真实销售数据只有280亿左右,也就是已经积压了700亿成为库存。(如果计算车位等部分,已经超过700亿)
 
按照最近入市的节奏看,未来两个多月,还将有1万-2万套限竞房入市,预计2018年,限竞房将积压库存超过1000亿。
 
4.可怕的2019年
 
以北京的限竞房为例,已经入市的20多个项目只是开始,而从趋势看,还有多个项目已经取得开工证将入市。
累计限竞房合计面积高达658万平米已经开工,入市只有302万平米,也就是说未来几个月还将有300多万平米(其中部分住宅)井喷入市。
截止2018年11月21日,北京已经成交的住宅土地中,合计限价商品房住宅有684万平米,另外还有共有产权房新增179万平方米,200万平方米的公建面积。
 
过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源,增加的供应量最主要体现在限竞房。
 
首先,当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。
 
其次,北京市场过去两年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市,购房者开始全面观望。
 
第三,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。
 
第四,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足2成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售,现在限竞房一次全部推出市场,导致开盘优质房源销售后,后续房源去化非常非常慢。
 
第五,从价格看,限竞房项目开始出现了明显的价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
 
最后伟哥总结一下:2019年,北京楼市供应量将是2018年的2倍以上!
 
1.北京限竞房已经成灾,入市了200万平米住宅,1.75万套,才卖了才3成多,积压了上万套。
 
2.还有100多万平米1万套,已经开始开工,未来3个月就继续井喷入市。
 
3.没开工的还有300多万平米住宅土地,合计还有3万套,将在2019年入市。
 
4.2019年限竞房住宅入市最少460万平米、大约4万套。
 
5.已经挂牌等待成交的17宗住宅地块,合计200万平米,其中住宅部分超过100万平米。
 
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