阅读：0
听报道
本来今天发另外一篇的，早上看到朋友圈有人在算网签销售数据。当然，今年不论是北京还是外地，网签数据已经失真，那么有什么数据考验分析分析2019年市场会如何呢？
其他城市数据不多，简单的看看北京的数据，特别是新开工的住宅数据。得出一个结论，太悲催了。
1.2018年，北京住宅新开工刷新2012年来最高峰
产权类的保障房含共有产权、限竞房，在2018年合计取得开工证的项目多达93个，总面积高达1414万平米，同比上涨140%，预计年末最后一个多月还有多个项目开工。
这些住宅项目中大约70%是住宅房源，另外是各种配套，也就是说，2018年入市的潜在供应住宅量高达1000万平米。
2.市场住宅成交如何？
截至日前，2018年北京含共有产权限竞房的住宅合计供应580万平米，但签约只有27763套，可以说是跌至历史最低。库存则持续增加到了7.6万套已经是最近4年最高。
3.限竞房市场分化严重
北京截止日前入市的限竞房项目合计有：
北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证，合计提供商品房限竞房源17462套，达到了202.5万平米（另外还有车位等配套）。
网签数据相对乐观的只有瀛海府/熙悦林语/中海京西里/瑞悦府/洺悦苑少数几个项目。
从网签数据看，因为部分项目刚取得预售证，合计网签只有3235套，签约均价为48885元每平米，按照这个比例计算，网签销售率只有18.5%。
即使计算所有项目的真实销售，市场已经入市的这些项目，平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。
这29个项目合计入市1000亿货值，网签成交金额只有150亿，而真实销售数据只有280亿左右，也就是已经积压了700亿成为库存。（如果计算车位等部分，已经超过700亿）
按照最近入市的节奏看，未来两个多月，还将有1万-2万套限竞房入市，预计2018年，限竞房将积压库存超过1000亿。
4.可怕的2019年
以北京的限竞房为例，已经入市的20多个项目只是开始，而从趋势看，还有多个项目已经取得开工证将入市。
累计限竞房合计面积高达658万平米已经开工，入市只有302万平米，也就是说未来几个月还将有300多万平米（其中部分住宅）井喷入市。
截止2018年11月21日，北京已经成交的住宅土地中，合计限价商品房住宅有684万平米，另外还有共有产权房新增179万平方米，200万平方米的公建面积。
过去几年北京土地大量供应逐渐开始形成房源，增加的供应量最主要体现在限竞房。
首先，当下整体市场处于平稳状态中，不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。
其次，北京市场过去两年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市，购房者开始全面观望。
第三，限竞房区域供应扎堆现象明显，部分区域入市超过3000套，这使得供大于求开始明显出现。
第四，限竞房市场分化明显，部分限竞房接近售罄，而部分限竞房去化不足2成。相比过去销售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次全部推出市场，导致开盘优质房源销售后，后续房源去化非常非常慢。
第五，从价格看，限竞房项目开始出现了明显的价格调整，而且随着后续供应量的继续上升，去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
最后伟哥总结一下：2019年，北京楼市供应量将是2018年的2倍以上！
1.北京限竞房已经成灾，入市了200万平米住宅，1.75万套，才卖了才3成多，积压了上万套。
2.还有100多万平米1万套，已经开始开工，未来3个月就继续井喷入市。
3.没开工的还有300多万平米住宅土地，合计还有3万套，将在2019年入市。
4.2019年限竞房住宅入市最少460万平米、大约4万套。
5.已经挂牌等待成交的17宗住宅地块，合计200万平米，其中住宅部分超过100万平米。
话题：
0
推荐
财新博客版权声明：财新博客所发布文章及图片之版权属博主本人及/或相关权利人所有，未经博主及/或相关权利人单独授权，任何网站、平面媒体不得予以转载。财新网对相关媒体的网站信息内容转载授权并不包括财新博客的文章及图片。博客文章均为作者个人观点，不代表财新网的立场和观点。
京公网安备 11010502034662号 