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多城市楼市突发降息利好,风会刮多久?

预测房价的人基本都是骗子,能决定房价的其实短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

而政策里面最直接的其实就是利率,社会无风险的资金收益率和房贷利率。如果下调,对于楼市来说肯定是利好,如果上涨,房地产肯定会逐渐降温。

但最近,平稳降低逐渐成为了主流!

据记者了解,杭州10月底,工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率;最近,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房,甚至还包括二套房。

首先,个案数据意义不大,房贷利率已经触顶!

房贷利率最近2个月肯定是没涨,而且很多银行的确降低了。个别机构发布的所谓房贷利率持续上涨22个月,是假数据。

根据央行官方公布的数据显示,截止2018年9月末,个人住房贷款余额已达24.97万亿,9月新增个人房贷加权平均已达利率为5.72%,6月份加权平均利率为5.60%,比3月份上升0.18个百分点。

官方:首套二套房贷利率5.72,你看到的其他数据是骗你的。2017年9月加权平均利率为5.01%,12 月加权平均利率为5.26%。

关于房贷的新闻很多,有很多媒体引用个别统计机构的数据:10月房贷首套房贷利率5.71。

以媒体报道的机构公布的2018年3月份全国首套房贷利率平均5.51为例。央行公布的数据包括所有贷款的房贷加权平均利率只有5.42。2017年12月机构公布的首套房贷利率是5.38,而央行公布的所有房贷平均利率是5.26。

其次,房贷降低10%变动影响多大?100万少付利息11.1万。

从过去1年多时间看,从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折,在基准利率不变的情况下,当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%(超过20%很少)。

贷款100万,30年,从一年多前的利率到现在,购房者需要多支付利息多达37.6万。

最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率,相当于100万30年利息减少11.1万。

同样是首套房,当下在上海可以享受95折或者9折贷款优惠,也就是100万贷款30年的月供5162元,而在北京就需要月供5609(按照30年计算,对比)。

每贷款100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。

上海购房者比其他城市,最多,每100万30年,月供少(上浮30%对比95折)1072元,累计利息差距高达38.6万。

第三,银行在趁火打劫。

从楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率到基准上浮,属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。

简单测算,按照北京等城市的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对于刚需来说,因为利率上涨而抵消了这部分降价影响。

从利率角度看,针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷,这大部分购房者可以接受,但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚?

如果是股份制银行,毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说,大量的低成本资金,为什么针对首套房刚需执行上浮?

中国过去20年,最赚钱的上市公司肯定是银行。

第四,存量贷款购房者,利率很难变化。

房贷合同中,针对已经签约的贷款购房者,不变动折扣,所以如果变动幅度不大,所以当下对于9月份前的购房者而言,很可能是最近多年房贷最高。

最近整个社会的资金成本都在降低,房贷利率的下调也可以预期。但因为接近年末,预计变动幅度不会太大。

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