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房地产虽冷但尚未入冬

立冬,24节气中的第19个节气,在公历11月7至8日入节,时太阳到达黄经225°。《月令七十二候集解》说:“立,建始也;冬,终也,万物收藏也。”
 
经济日报一篇文章说房地产并没有入冬,而从2017年开始,各种喊冬天的声音就已经铺天盖地。房地产的冬天来没有?这可能是2018年经济学界最扯皮的问题。
 
一直在喊活下去的房地产行业,到底有没有入冬?
 
首先,从销售情况看,到目前为止,没有一家企业是同比下调的!
11月截止日前,发布2018年前10月销售业绩的企业合计超过26家,这些企业整体看,9月销售依然处于高位,26家企业合计10月单月销售3631亿。与9月份的3664亿相比轻微下行。
 
前10月这26家房企合计销售额达到了3.34万亿,平均同比上涨幅度达到了39.6%.
 
在已经公布销售业绩的26家房企中,10个月销售额就破千亿的企业多达10家
 
与9月份相比,10月份整体标杆房企的销售上涨幅度有所放缓,9月这26家销售额平均上涨幅度高达41.3%、但整体看26家房企全面同比上涨,无一房企销售下调。2018年依然是房地产行业刷新历史记录的一年,标杆房企市场占有率继续集中。
 
从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然,但整体看,上涨速度相比2017年明显开始放缓。
 
其次,房地产行业从来没有严格意义上的入冬。
 
今年进入7月以来,我国汽车业已经连续3个月同比销量下滑,从乘联会获取截止到10月26日的数据显示10月销量下滑无疑。野村证券此前分析,中国乘用车市场将出现自1990年代以来的首次年度销量下滑,预计全年将下降1.6%,四季度销量将下滑7.5%。
 
对比汽车,房地产市场现在依然处于同比上行中!
 
截止2018年9月,本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。
拆分单月数据显示,9月单月,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米,同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。
 
9月单月全国楼市成色不足,市场出现了退烧迹象,1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。
 
全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。
 
从目前趋势看,2018年房地产全年销售额将继续刷新历史记录。成交金额明显超过成交面积上涨幅度,主要原因是大部分城市库存去化接近完成后,市场价格有所上涨。特别是中西部区域。
 
第三,为什么都感觉房地产冷了?
对于企业来说,之前是过度的扩张。而对于市场来说:
 
这主要是因为中国的房地产市场是投资投机主导的市场,真正的刚需比例非常低。所有人在当下的价格位买房都是看中房价继续上涨的预期。一旦市场不能涨,需求很可能会出现断崖下调。
 
另外过去3-4年的房地产高峰期,过于火爆,这也导致当下市场涨幅放缓就所有人都感觉冰冷!
 
严格的来说,内地市场是从90度的高温中,进入30度的常温,而对比香港,内地市场其实依然属于正常,甚至大部分城市依然处于上涨中:
 
香港市场数据:2018年10月份的二手居屋买卖合约登记(包括居屋利伯维尔场及第二市场)录得188宗,总值9.75亿元,较9月的208宗及11.32亿元,分别下跌9.6%及13.9%。居屋买卖连跌五个月,宗数跌破2016年1月195宗低位,是创1995年7月有记录以来的逾二十三年历史新低,而金额是创2016年2月8.72亿元后的逾两年半新低。反映9月间本地楼市放缓,楼价回软,本地银行加息等因素影响,市民的入市意欲明显减慢,导致居屋交投气氛持续淡静。10月份五二折新居屋超额认购,加上白居二获发批准信,对居屋市道的影响将于11月的登记数字中反映。
 
第四,未来房价会跌吗?央行报告显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,接近GDP一半。
家庭债务,包括消费贷款和经营贷款,这其中以消费贷款为主体,而消费贷款中,又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。
 
2008年时,我国房贷余额仅为3万亿,而到了2017年底,住房贷款余额膨胀到21.9万亿,房贷占所有住户部门债务余额的54%。
 
但这并非房地产债务的全部。近两年来,短期消费贷款异军突起,涨幅之猛,远远超过房贷。这些所谓的短期消费贷款,往往都是以首付贷、消费贷,房抵贷之名,大肆进入房地产市场,为房价上涨推波助澜。
 
这些杠杆的存在,也导致了房价不涨就是冬天!因为资金都是投资投机属性的。
 
第五,如何看待最近的市场?
 
千万别看房贷利率又上涨了多少倍,最近的媒体报道说房贷上浮到了基准利率的10%、20%、30%。这的确是事实。
但注意了,现在的基准利率是历史最低点。相比2017年,现在房贷执行利率的确明显上涨,但如果拿到历史看,现在的利率并不高。最近还有降准的可能性。
 
不要老看动不动几个小银行停贷房地产贷款,本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行,在市场火爆的时候,有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况,房贷放款情况,代表了市场。
 
其他银行的房贷政策一点市场意义没有。
 
租赁只能是买房前的过渡准备,千万不要多花钱租房,尽量多存钱做首付,忽悠租房的人都在买房,什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房,那你再考虑租一辈子。
对于各种保障房,有能力的尽量别买,因为不能自由上市的房产,已经不是商品。商品房在和平时期永远是稀缺的,现在看,很多北京2环内的居民拿的还是私产。
珍惜自己的第一次,首套房首套房信贷资格,不要随随便便用掉,未来这可能是普通人最大的本钱。
千万别想着在大城市的外围买套房投资,将来有机会能升级换到大城市。
 
全国除了20个左右城市,其他基本都没有成熟的二手房市场。在二手房城市的市场才谈得上是投资,在其他城市买房,房价看着有些是涨了,但能卖出去吗?
 
未来市场风险最大的肯定依然是三四线城市,一二线及城市圈房产,价值和流动性肯定超三四线城市。
 
下面看看最近说活下去的万科在2018年的主要拿地情况。
 
文章原题为:立冬日,房地产入“寒冬”?房价会暴跌吗?
 
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