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楼市库存到底是“暴跌”还是“暴涨”?

这个周末很多人看一家机构发布的数据:

易居发布的百城住宅库存报告则显示,截至2018年9月底,100个城市新建商品住宅库存总量为43488万平方米,环比增长2.9%,同比减少5.5%。

这个数据与国家统计局发布的数据差距非常巨大,到底谁在瞎说?

国家统计局数据显示:9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。其中,住宅待售面积减少437万平方米,办公楼待售面积减少26万平方米,商业营业用房待售面积减少172万平方米。

首先,这些数据的基本概念。

国家统计局公布的数据是全国总商品房待售面积53191万平方米,比8月减少了682万平方米,大约也就是减少了1.3%。

而易居的数据是百城库存环比上涨了2.9%,也就是大约1260万平米,按照平均一套房100平米计算,也就是100个城市库存一个月增加了12.6万套。

其次,同样差别非常大的数据是房价下调城市。

统计局公布的数据中,只有3个城市环比下调,而易居公布的数据则高达31个城市环比下调。

易居公布的数据中,今年1~9月,房价下跌的城市数量分别为39个、28个、34个、31个、23个、26个、20个、24个和31个。

与统计局公布的数据全部差距巨大。

第三,那么这些数据到底为什么误差这么大?

1.均价与房价混淆各种混乱

到目前公开场合可以看到的房价,其中政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价,这就导致了均价并不代表房价的现象。

对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。

2.房价库存的网签数据已经全面失真

高价盘限制签约,这导致很多城市有大量的库存是已经销售完的假库存,包括房价也同样,因为高价项目限制签约,所以出现了今年上半年很多城市出现房价跌3块的数据。

大量的二三线城市为了完成调控目标,而市场上双合同泛滥,这导致网签价格与实际市场价格完全没有关系。

二手房不用说,事实上现在基本全部存在阴阳合同的问题,新建住宅也存在部分地方政府为了完成调控目标,可能会通过延缓限制高价房签约的情况。

在中国房价数据是最大的机密,而这一情况,在发达国家根本不存在问题,所有交易全部公开可查,比如香港,所有二手房的每一任业主购买价格,都可以在官方网站查询得到。

第四,库存到底有没有出现拐点?

从全国房地产市场看,库存依然在去化,暂时不存在库存突然增加的可能性,但热点城市在统计数据上出现了库存的明显增加,这主要是因为供应量的增加。特别是之前积压的部分房源入市。从最近市场的去化看,的确到了卖不完的时代。

整体看,楼市刚刚入秋,除了少数几个城市外,市场依然供不应求。而何时库存才会出现拐点,楼市已没有“金九银十”。9月超过六成城市的成交量同比出现下调。从市场看,2017年来,大部分热点城市的楼市已全面限价,这种情况下,房地产市场已没有淡旺季之分,市场更多看限价政策的严格与否。

文章原题为:10月房价涨还是跌?楼市库存“暴跌”还是“暴涨”?

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