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295亿,11月26日北京土地将刷新历史,告别流标

北京土地供应井喷了:

10月22日,北京土地市场再次增加6宗住宅土地挂牌

10月23日,北京土地市场再次增加8宗住宅土地挂牌

当下北京待售的土地已经多达19宗,其中最多的一天将是11月26日,一天将有13宗土地成交,其中将有12宗是住宅土地。这一天也将成为北京历史上出让住宅土地最多,金额最高的一天。

11月26日这一天的13宗土地合计起价高达295.19亿,按照正常的成交溢价率一天成交土地金额将超过300亿。

而在过去历史上,北京单月卖地过百亿的只有10个月。12宗土地里面有一宗是商业地块,另外有8宗是限竞房地块,还有3宗共有产权土地。顺义3宗全部是共有产权地块。

年内,北京土地总成交995.39亿,同比减少49.2%。

土地出让方式改变,再次土地流标可能性不大。

住宅类土地成交的平均溢价率也明显下调,2018年则只有16%,更是出现了6宗流标土地。

整体看,预计入市的住宅土地中,除少数容积率低的地块,其他将很可能继续出现底价成交。但改变了勾地方式后,流标可能性不大。

从供应角度看,土地供应的增加对于楼市未来房源的供应预期依然会推动供应量上涨。

预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。土地供应大幅度增加,对于房地产市场来说,供需结构缓解,楼市有望继续平稳,在供应多的区域,不排除在10月份开始出现价格战的可能性。

不仅仅是北京供应量增加,一线城市的住宅类土地供应都有上涨。

截止到10月23日,土地市场依然分化明显,热点城市土地成交量依然非常高,杭州突破2300亿,另外还有上海、重庆、苏州、郑州卖地超过1000亿。

还有17个城市卖地超过了500亿。35个城市卖地在200亿-500亿之间。

合计看,50大城市卖地金额高达2.86万亿,同比上涨幅度10.9%,但从成交情况看,平均地价出现了下调现象。

85%的城市溢价率出现了下调。楼面价下调的城市也超过一半。

首先,全国多城市土地成交依然处于高位,特别是一二线城市,房企已经对住宅类土地拿地积极性较高。出现的流标主要是地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。最近信托等资金监管严格,导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

三四线城市土地市场也明显活跃,在2018年,大量的房企进入三四线城市拿地,推动了热点城市的土地销售额历史同期记录。

其次,房企资金压力逐渐出现,从2016年“9·30”开始,全国一二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。

第三,对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2018年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低,土地市场的溢价率有所降低,以北京为例,2017年北京土地平均溢价率是24%,2018年截至日前是15%,明显降低。

第四,虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。预计2018年,一二线土地市场成交依然将维持高位。但从3季度看,房企拿地意愿比上半年明显退烧。

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