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摧毁“长租公寓”的雷来了!

长租公寓是热点话题,从涨租谋财、甲醛害命,到资金池垄断,这几个月一直被关注,但一直没有下文,终于开始有城市发布政策了,而这这个政策影响下,如果严格执行,那么长租公寓可以说将彻底告别市场!
如果严格执行这个政策,可以说当下市场所有(二房东型)长租公寓企业将全部面临倒闭风险。
 
这虽然只是杭州一个城市,但从全国看,大部分热点城市都将发布类似的政策。
 
1.从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业,应当按照约定每季度或每半年向全体住房房源委托出租人、长租公寓承租人,通告住房租金收入、支付总额,按期或者逾期支付,以及经营住房委托出租业务所产生的沉淀资金使用等情况。
 
对于二房东类型的租赁交易看,一旦明确告知了租赁差价,这将使得再次收租成本将明显上涨,而且也会导致到底续租的成本暴涨。
 
2.对空气质量负责,长租公寓企业要承担租赁住房空气质量合格的主体责任。租赁住房房源特别是经过改建、装修后的房源,必须符合空气质量相关要求。
对于租赁市场来说,只要改造装修,空气质量不可能合格,而且需要空置大量的时间,这对于长租公寓企业来说,基本就宣布了改造出租的可能性。
 
3.从事住房房源委托出租业务的长租公寓企业:不得自行开办“租金贷”等金融业务;不得与无放贷资质的机构合作开展“租金贷”等业务;不得诱导承租人签订“租金贷”协议。
 
全面严管租赁贷款,对于租赁市场来说,将使得租赁企业资金池被严格监管。长租公寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”。
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性,非常非常低。
 
根据自如CEO熊林介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。 (到底有多少按年支付?)
 
“也就是说,自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流,这部分现金流可以形成一个浮动的资金池,同时,自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率,从而成为自如1号兑付的保障。”
 
长租公寓类的企业,在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%,如果计算二房东之类的同样模式交易,当下市场,已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。
 
这种情况下,租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。
 
首先,长租公寓企业已经全面金融化。
 
长租公寓最大的问题,其实不仅仅在推涨房租,更大的问题是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。
其次,租赁市场缺乏监管。
 
租客提前支付的租金应该有监管,这样才不会出现二房东因为破产而出现的租赁双方损失。
 
租金贷款这个事物从出生就是一个错,如果连租房都需要贷款!这就和吃饭需要贷款一样,这是非常非常不健康的行为,这与其他消费行为不一样,租房应该是和吃饭一样属于最底层消费,这不应该有任何信贷支持!
 
对于市场来说,很多长租公寓企业利用多收租户租金,晚付房主租金的形式,加快扩张速度,一旦爆仓,就会出现上下游的多重纠纷。
 
目前看,缺乏政策监管,对于租赁的发展来说,也存在非常多的隐患。
当然,最后建议所有人,租房尽量租的便宜点,能买房还是买房。
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