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广州松“限价”?真相是”双合同”房闹泛滥+降价爆发

昨天很多人热热闹闹的在讨论广州松绑了限价:那么真实情况是什么样子?其实上周末伟哥已经解读过:
 
真实情况和松绑限价毫无关系,当下广州已经不需要限价,按照目前的价格已经卖不动。双合同才是核心,因为双合同房闹在爆发。
广州市住建委在官网发布通知表示,我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导。
 
通知指出,近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。同时,市住建委还将按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。
 
很多人不理解为什么广州在这几天会出这个政策,其实看这篇文章就清楚原因了:
 
这周末!全国“退房潮”汹涌,双合同成最大BUG
 
1.广州当下市场的真实情况下是什么?普遍性的降价已经出现了
 
位于南沙区黄阁板块的保利南悦湾,均价介于2.1万~2.3万元/平方米之间。该楼盘国庆期间曾推出一口价单位,约为1.8万元/平方米。销售人员告诉记者,国庆过后仍有一定优惠力度,最低可到1.9万元/平方米。
    
增城区朱村板块的万科春风十里,近期开盘价约2.45万元/平方米,国庆期间也曾推出了促销活动,销售人员对记者表示:“目前各房型均价在2.1万~2.3万元/平方米之间,价格视层高、位置和户型而定,若要追求低价的话,最低可到2万元/平方米左右。”
   
 “现在广州市场大约80%的楼盘出现了促销降价,大部分降价幅度在10%以内,很少楼盘会超过10%。剩下20%左右的楼盘虽然没有降价,但房价也没有明显上升。”广东中原地产项目部总经理黄韬称,广州市场降价情况将会持续,成交量在10月依然没有提升,市场观望氛围浓厚,降价情况预计将会持续到年底。(这部分来源中国经营报的采访)
 
对于广州来说,当下市场已经不需要限价。
 
2.双合同最严重的城市
 
广州等城市多个项目联合退房:
2016-2017年,全国各地特别是二三线城市,因为限价严格,市场供应量不足,很多开发商想出的办法就是双合同:
 
什么是双合同?用人话说就是:在政府“限价”“限签”双重压力下,开发商为了能够说出价卖房,使用的一种违规行为。
 
打个比方:为了控制房价上涨,相关部门要求,某某地块的楼盘,网签价格不能高于2.8万/平米,然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢?开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米,再签一份“装修合同”,均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来,它就在没有超过相关部门规定的价格了,也就能顺利备案了。
 
但这个必然是有风险的,而最大的风险就来自的确的违规的,如果房价上涨还好,现在出现了不涨或者下调,很多购房者就开始用这个做借口开始房闹。
 
另外,双合同也有巨大风险:
 
风险一:高额首付增加资金负担。签订“双合同”捆绑装修,给购房者带来了更大的首付压力,购房者少则要多支付几十万的首付,这无疑是一笔不小的经济压力。
风险二:装修由开发商验收,质量难保证。
风险三:出售房产时将面对更高税费。
风险四:违反政策,扰乱市场。拆分售房合同和装修合同的形式掩盖真实的市场数据,会给房地产市场造成的是假象和错误的数据。
 
双合同的起源很简单,就是地方政府的房价调控目标只是一个房价数据。这种情况下,忽视了市场的真正调节。而开发商也的确违规使用了合同工具。
3.房闹泛滥!
 
特别是广州、武汉等二线城市,双合同比例非常高,这种情况下。的确酝酿了巨大的房闹基础。
 
现代市场经济学中,价格是受供求关系影响的,自主定价权也是建立现代企业制度的必然要求。在地产市场下行的时期,开发商出于去化目的主动降价,实在是市场主体常见的市场行为,不应受外界干涉。
 
诸多干涉最终只会妨碍市场交易的正常进行,规则和契约精神才是现代市场经济的主导,受“房闹”左右的地产市场必将一片荒芜。众多开发商因着各种各样的原因,并不情愿站出来为整个地产市场抵抗“房闹”,只是,这个市场越来越亟需有担当的房企撑一面旗帜,义正言辞地对“房闹”说一声不。
 
对于双合同房闹来说,这是新课题,明显超过装修现实价值的装修款目的是为了当时转移部分房款,但也事实上与政府限价政策背离。
这种情况下,到底如何确定双方责任?
 
伟哥觉得,对于这类事件的原则应该是,市场机制需要契约精神的支撑,“房闹”绝不应该被鼓励,应该让投机人群意识到,能够无忧享受地产泡沫和投机暴利的时代已经远去了。
 
广州的政策和限价无关,而且不仅仅是广州,越来越多的城市应该考虑打破掩耳盗铃的双合同。否则,一旦市场出现调整,明显有合同瑕疵的双合同,会给市场带来巨大的破坏。
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