财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 统计局1-9月份房地产数据:金九退烧 市场分化

统计局1-9月份房地产数据:金九退烧 市场分化

统计局数据显示,2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
1-9月份,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1-8月份提高0.1个百分点;土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。
 
1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长3.3%,办公楼销售面积下降9.3%,商业营业用房销售面积下降1.1%。商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长15.6%,办公楼销售额下降5.0%,商业营业用房销售额增长3.0%。
 
2018年统计局公布的1-9月房地产数据显示,整体楼市依然处于高位,但金九市场退烧,成色不足。多项数据涨幅放缓,出现逐渐平稳的趋势。
 
首先,9月单月,楼市成交面积同比下调,全国市场分化。
 
截止2018年9月,本轮房地产市场上涨周期已经长达40个月(计算年内累计楼市同比上涨),继续刷新了中国房地产历史上涨周期最长历史。1-9月楼市成交依然同比上升。
拆分单月数据显示,9月单月,全国商品房住宅销售面积为1.68亿平米,同比下调了3.6%。这也是最近5个月首次出现同比成交量下调的现象。
 
9月单月全国楼市成色不足,市场出现了退烧迹象,1-9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。
 
全国市场看,分化依然非常明显,特别是东部和东北销售面积均出现了下调,而支撑楼市上涨的主要原因是中西部的市场成交。从成交额看,中西部同比上涨均超过20%。
 
从目前趋势看,2018年房地产全年销售额将继续刷新历史记录。成交金额明显超过成交面积上涨幅度,主要原因是大部分城市库存去化接近完成后,市场价格有所上涨。特别是中西部区域。
 
三四线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在,从全国看,上涨依然是主流,虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大,但上涨城市的数量依然较多。特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅、成交金额上涨幅度同比高达22%以上。
 
其次,投资数据回落到个位。
 
2018年1-9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。
 
中部区域投资回落拉低了全国房地产投资数据,新开工数据和房地产企业拿地数据依然处于高位,这种情况下房地产投资数据依然处于高位。
 
第三,库存数据继续减少。
9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。
 
库存超过4年最低,2014年4月来,连续53个月。
 
库存持续下调:
2014年6月末,商品房待售面积54428万平方米。
2014年5月末,商品房待售面积53402万平方米。
2014年4月末,商品房待售面积52652万平方米。
 
第四,房企资金情况有所缓解。
 
1-9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。
 
销售处于高位支撑了房地产企业的资金链。
 
从全国房地产市场看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,在市场成交量依然刷新历史新高的情况下,按揭收紧带来了明显的按揭利率上行。抑制部分市场的非理性购房。
 
房地产开发贷款余额上涨迅速,其中主要是保障性住房贷款额度上涨高导致。对于房地产市场来说,剔除保障房外的开发商信贷明显收紧。
 
房贷收紧依然是趋势,房地产降杠杆政策将继续持续平稳,整体看,2018年四季度楼市将依然高位平稳运行。
 
第五,市场整体分化,金九银十退烧。
 
10月截止日前,发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过30家,这些企业整体看,9月销售依然处于高位,30家企业合计9月单月销售4401亿。
 
前9月这30家房企合计销售额达到了3.5万亿,平均同比上涨幅度达到了38.9%.
 
在已经公布销售业绩的30家房企中,9个月销售额就破千亿的企业多达12家
 
从当下销售数据看,2018年标杆房企刷新历史记录依然是必然,但整体看,上涨速度相比2017年明显开始放缓。
 
首先,随着房地产调控的深入,房企逐渐出现了业绩上涨乏力的现象,从之前一年多的房企普遍上涨,逐渐开始出现了龙头房企上涨速度放缓。包括多家龙头房企,销售业绩都开始出现了逐渐放缓的迹象。
 
特别是国庆期间,部分城市出现了因为房价下调而导致的打砸售楼处现象,这对于市场来说,将明显影响购房者信心。后续市场很可能出现加速调整的可能性。
 
9月单月,全国各类型房地产调控政策发布次数高达70次,从房地产调控次数看,与7月一样,再次刷新了历史记录。而年内累计房地产次数更是高达385次,同比上涨幅度高达82%。9月房地产调控最大的特点是政策“打补丁”、市场“管秩序”。
 
9月份上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动,打击房地产领域侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象。
 
从调控政策内容看,9月来的一系列调控政策,相比之前主要有几点变化。
 
“打补丁”“管秩序”成为最近2个月楼市调控的最重点,从住建部到主要城市,都在发布秩序整顿政策与文件。
 
从调控的压力看,继续比之前加码,数据预警+约谈波动城市+问责过快上涨,楼市调控在8月份从过去地方主导到现在地方负担主体责任,但住建部等多部位加强指导
 
调控政策城市分布相比之前集中在二三线城市,8月单月房地产调控从中央到地方,从一二线城市到三四线城市均有大量分布。30城市的各地巡查,更多的城市加入了调控的行列。房地产各种随机检查成为8-9月楼市调控的最主要特点。
 
文章原题为:统计局1-9月份房地产数据:金九退烧,楼市连涨40个月
 
推荐 8