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1000亿大窟窿——2018北京“限竞房”魔咒

10月进入了下半月,整体看,2018年楼市北京的数据算是平稳,但在平稳中有很大的隐忧,全部来自限竞房。
 
1.市场数据
到今天,北京新建商品房住宅,包含限竞房合计签约17453套,签约金额1090亿,而同比2017年同期的1253亿,跌了13%。
 
二手房市场成交量,截至日前,2018年10月16日,北京二手房住宅签约了12.48万套,从现在趋势看,还有2个半月,预计全年超过15万套。
 
同比2017年同期的11.3万套,上涨了10.4%。
2.限竞房井喷
在北京严格的调控下,限竞房出现了冰冷现象。截至日前,北京合计有24个限竞房项目取得27期预售证,合计提供商品房限竞房源14676套,达到了161.52万平米(另外还有车位等配套)。
 
从网签数据看,因为部分项目刚取得预售证,只有16个项目有网签数据,合计网签只有2168套,签约均价为49842元每平米,按照这个比例计算,网签销售率只有14.8%。
 
而即使计算,所有项目的真实销售,市场已经入市的这些项目,平均去化只有3成多,相比之前的4成继续下滑。
 
这24个项目合计入市800亿货值,而真实销售数据只有200亿左右,也就是已经积压了600亿成为库存。(如果计算车位等部分,已经超过700亿)
 
按照最近入市的节奏看,未来2个多月,还将有1万-2万套限竞房入市,预计2018年,限竞房将积压库存超过1000亿。
 
3.未来更难
 
对于限竞房来说,因为大部分项目都集中在7090户型,互相竞争严重。而且因为销售节奏的原因,不可能和以前一样一栋楼一栋楼的去化。
 
很多项目一次全盘取证,这种情况下,开盘后,优质位置优质户型被选中后,剩余的去化压力更大。而且限竞房价差不大,最好的项目与最差的项目价差均值只有10%以内。这种情况下,剩余开盘后房源,性价比远远不如开盘被优选的房源。
 
首先,当下整体市场处于平稳状态中,不论是二手房还是新建住宅成交量平稳。
 
其次,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。购房者开始全面观望。
 
第三,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套,这使得供大于求开始明显出现。
 
第四,限竞房市场分化明显,部分限竞房接近售罄,而部分限竞房去化不足1成。
 
第五,从价格看,限竞房项目开始出现了价格调整,而且随着后续供应量的继续上升,去化难度加大的区位属性不好的限竞房有可能开始价格战。
 
第六,对于北京市场来说,2017年来的所有土地全部限价,限价房政策明确后,这部分项目入市有望加快入市,增加市场供应量。
 
市场之前供应量非常少,而现在开始井喷,将有大量项目在未来几个月入市。
 
目前看,限价房合计大约3000亿货值,预计在7月开始,将出现限价房供应量的井喷。短期入市房源有望超过2万套。
 
从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。
 
预计2018年下半年的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。2018年将继续出现土地流标集中现象。
 
现在已经很难,未来几个月肯定更难!
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