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股汇双杀,失去金九的2018“银十”楼市能独好吗?

国庆长假后的首个交易日,不仅是股市遭遇黑色星期一:
人民币汇率也遭遇贬值,在中间价走低的影响下,人民币对美元即期汇率以6.900开盘,随即跌破这一关口后短暂收复失地,午后人民币汇率再度走低,接连跌破了6.90和6.91关口,16时30分人民币对美元官方收盘价报6.9135,较前一交易日官方收盘价贬值321点,较前一交易日夜盘收盘跌450点。
 
在进入夜盘交易时间后,人民币对美元即期汇率继续走低,跌破6.92关口,最低至6.9260。
 
原因其实很简单:10月7日的降准增加在岸人民币的贬值压力,这也已经不是第一次降准。
美国10年期国债收益率升破3.20%关口,为2011年以来首次,随后进一步攀升至3.225%。美债收益率曲线也整体上移,5年期美债收益率突破3%至3.079%,30年期美债收益率再涨6个基点报3.382%。
 
美联储主席鲍威尔称,“经济非常弱的时候,我们确实需要相当宽松的低利率,现在再也不需要,它们再也不适合了。”他还提到,美联储预计到2020年时失业率都不足4%,不认为美联储对经济的预期“太美好而不能实现”。
 
在美联储重量级高官密集讲话的同时,美国公布的数据也非常抢眼。美国9月ADP就业数据大幅好于预期,增加 23万人,预期 18.4万人,前值由 16.3万人修正为 16.8万人。
 
不仅仅是人民币这样,印度卢比自年初至今,跌幅已经超过15%股汇双杀已经是市场现实了,而且可以预期的是还会持续,那么房地产会如何?
 
那么对房地产市场有什么影响呢?现在一致的观点是,贸易战一开,房地产夜壶再启!
 
从未来的预期看,表面很简单,要么是坚持调控,要么是回到老路刺激房地产。
但伟哥总结一下,不会这么简单,主要有几点:
 
1.土地市场如何,哪些城市地价降了?
2018年过去了9个月,土地市场依然分化明显,热点城市土地成交量依然非常高,杭州突破2300亿,另外还有上海、重庆、苏州、郑州卖地超过1000亿。
 
还有15个城市卖地超过了500亿。30个城市卖地在200亿-500亿之间。
 
合计看,50大城市卖地金额高达2.72万亿,同比上涨幅度15.8%,但从成交情况看,平均地价出现了下调现象。
 
2018年平均地价为2107.7元每平米,而2017年同期则为2548元。85%的城市溢价率出现了下调。楼面价下调的城市也超过一半。具体数据见下表
 
从三四线城市看,多达70个三四线城市卖地突破百亿,刷新历史记录。其中,佛山、嘉兴、常州、湖州等突破了500亿,还有16个三四线城市卖地超过200亿,另外还有40多个城市卖地超过100亿,均刷历史记录。
 
2.哪些城市楼市销售依然活跃?
3.两个国家打贸易战,必然会导致贸易成本增加,成本增加必须体现在价格上,生活资料价格上涨就是通常说的通货膨胀。
 
4.中国的去杠杆之路会持续吗?
 
中国影响楼市牛熊的最核心因素就是房地产政策,特别是其中的信贷政策。目前看,楼市信贷的收紧已经逐渐抑制市场开始平稳。这种情况下如果贸易战,不论如何,政策的底部肯定已经出现,也就是说,再加码的可能性不存在了。
 
但如果贸易战持续时间过长,房地产调控的取向就会出现另外一个方向的变化!
 
5.房地产调控的持续性!
 
经过这一轮暴涨(到目前为止大部分城市依然在明显上涨),房价处于高位,居民部门杠杆率也处于历史高位,经济正处于高风险阶段,所以防风险去杠杆政策,才一而再再而三被重申。  
 
要想真正应对贸易战冲击,中国需要大力发展实体经济,促进产业升级转型,同时提振内需,还要避免金融风险出现,房地产自然得受到抑制。  要知道,房价暴涨,对居民消费形成十分严重的挤压。要想提振消费,保证房价不大幅大涨,是最起码的。
 
10月8日:国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区,林区,垦区棚户区作为改造重点。调整完善棚改货币化安置政策,商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。
 
保持中央财政补助水平不降低,有序加大地方政府棚改专项债券发行;对新开工项目研究出台金融支持政策,严禁借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。
 
6.不论是房地产企业还是购房者,面对股汇双杀都只能做保守型决策,尽量降低杠杆,选择风险低的区域和资产。
 
特别是之前高杠杆的房地产企业,降低杠杆率将是4季度的主要工作。
 
对于购房者来说,依然是老生常谈的一句话,除了优质区域优质资产,在股汇双杀的大环境下,保守投资。
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