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悬浮在北京楼市头顶的66颗“炸弹”

现在不仅仅是购房者没钱买房了,也没几个开发商还有钱拿地了!当然少部分国企可能会说“我还行”。
 
如果过去年三年,真有认真调控的城市,或者说选一个调控最拼命的成,那么肯定的北京了。已经入市的9000多套限竞房,平均网签只有12%,计算认购,实际销售比例也只在4成左右,而且分化明显。
昨天北京又释放了一个重磅,要供应66宗住宅用地。这是什么概念?
伟哥简单的统计了一下,在过去全国4个一线城市中,每年成交的商品房住宅土地,多的一年只有280宗,少的一年只有130宗,而在已经过去的2018年截至日前,到现在,京沪广深4个城市合计住宅土地只成交了120宗。
 
也就是说,北京如果这66宗地真供应入市了,那么供应量井喷是可以预期的,而且从当下市场情况看,也很可能出现大量的土地流标。
 
第一,细分一下这66宗地的具体情况:
 
这66宗住宅地块:海淀3宗22万平米,朝阳区9宗95.5万平米,石景山5宗81.3万平米,丰台8宗130.4万平米,大兴区6宗75.5万平米,昌平5宗128万平米。通州2宗18.5万平米,房山5宗56.3万平米,门头沟4宗77万平米,顺义区9宗113.887万平米,密云3宗39.4万平米,怀柔3宗36.7万平米,延庆2宗31万平米,平谷两宗26万平米。
第二,年内合计土地出让金为868亿,而2017年同期土地出让金金额则高达1701亿,2018年截至日前,年内,北京土地出让金同比减少了49%。
预计2018年北京土地市场成交金额将比2017年出现非常明显的下调。住宅土地少卖了649亿。土地溢价率在2017年同期为28%,而2018年则只有14.54%,更是出现了7宗流标土地。
 
第三,北京土地供应大量上涨,如果落地,预计将出现大量流标。
整体看,北京2018年来,所有住宅类物业销售签约只有939亿,同比持续下调,这种情况下,开发商拿地积极性明显降低。
 
如果66宗住宅土地加速供应,特别是其中的供应量相对集中的朝阳区、顺义区、昌平区、石景山区、门头沟区,将受到供应量上涨的冲击,区域市场有可能出现明显调整。
 
从土地市场降温情况看,流标集中出现的原因有几点:
 
1.最主要原因是房地产调控下,土地属性复杂,所有土地全面限价,商品房限价,同时大量土地共有产权,北京作为全国房地产调控的标杆城市,二手房价格官方统计下调了13%,这种情况下,全行业亏损已经出现。
 
2.整体房地产企业的平均资金情况持续紧张,流标的7宗住宅地块,全部都是高总价或者偏远地块,对于当下融资渠道来说,2018年最明显的收紧是信托资金进入房地产收紧,这使得房企拿地,特别是拿大地块的难度越来越大。
 
3、地块的本身属性还建与限价特别严格。流标的土地属性大部分较差。特别是部分商业类土地,更是因为商业限购严格而出现了大量流标。
 
整体看,2018年北京土地市场持续低迷,住宅土地均接近底价成交。
 
预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。房企拿地积极性不高,对非热门地块将继续看冷。2018年将可能继续出现土地流标现象。
 
如果这66宗地能有三四成在2018年入市,那么整体市场就将受到重创,下行难以避免,没有区位优势的项目可能会继续降温。
 
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