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自如老板的“真心话”,揭露长租携“雷”大冒险

最近租金上涨的数据各家各不一样,有些机构发布的数据非常明显地在误导市场。当然这些机构的数据很快将会被惩罚。就伟哥多年经验看,最近房租的环比涨幅并没有夸张到超过去年四季度。
 
另外,北京提供了大量的租赁土地,这些对市场租金的良性影响因素都会在明年后年释放。自如是当下长租公寓里相对规模最大,品质最好的一个。但这半个月的市场热点自如为龙头的长租公寓成了过街老鼠。
 
房租暴涨、消费降级与“金融难民”的出现,其实是一个源头的三条支流,贫富差距的拉大、社会收入结构的恶化就是其源头。这三种现象直戳当下社会的三个痛处:穷人在主流经济进步当中逐渐边缘化,富人面临着资产消弭的巨大不确定性,夹心层则被夹在中间进退维谷。
 
在租房这件事上,现在在租房的年轻人,过去租过房的中年人,出租房的中老年人,都被卷入了这次舆论危机。
 
为什么这一年多上上下下鼓励的“长租公寓”会被称为推动租金上涨的黑手?
 
这其实就和几年前鼓励的P2P一样,当年充满了希望,寄托P2P能够解决中小企业融资难的问题。没想到现在成了骗子横行的雷暴场。
 
这些资本工具本身是没有好坏之分,也是没有罪的,但用这些工具的人,没几个怀着好心。所以长租公寓十几年前就出现了坚石案件,最近出现了杭州的跑路案例。
 
长租公寓最大的问题,其实不在推涨房租,而是金融化带来的“资金池”,现在的长租公寓已经不是一个租赁企业,而是一个个标准的“金融企业”。
 
下文可以看到:左老板简单的几句话已经远远脱离的被他鄙视的中介行业,中介行业关注的租赁市场很简单,就是空置率、租金差。而左老板的简单几个指标更像是一个金融企业,或者说是一个P2P的生存逻辑。
 
当然,这种模式很可能并不会在自然上引爆,但很大概率上,未来设置资金池的租赁企业会出现很多难以想象的恶果。
1.租金本来就是要涨的
 
从租赁市场角度看,租金本来就是要涨的,因为拆违、租售比悬殊,收入上涨,供需结构的紊乱本来就在过去多年在推动租金上涨。
官方数据显示:2018年上半年,从八项消费构成看,全市居民人均食品烟酒支出3875元,同比下降1.2%;人均衣着支出1179元,同比增长2.3%;人均居住支出7140元,同比增长22.1%;人均生活用品及服务支出1088元,同比下降4.6%;
2.自如的资本逻辑
 
自如的确没有逼迫租房者选择租赁贷款,一些自如租客选择了自如分期的方式来支付房租,减轻房租压力。以月租3000元为例,选择自如分期的租客,需承担6.27%的租房手续费率,享受年服务费7折优惠。
 
选择自如分期的租客,在签订《租房合同》的同时,还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中明确标明:“本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准,甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。”
 
换句话说,选择自如分期的租客贷款一年租金,并将租金一次性付给自如。
 
简单的说其实很简单,自如建立了资金池,按照对外宣传70万间房,每间房平均月租3000计算,每套房给房主的租金是月付。而收房客的是3个月起,部分甚至是年付。这个资金池是百亿级别的。
而为什么自如从链家脱离出来,其实很多原因是为了避免这个违规的资金池被监管。
 
3.资金池一定有风险吗?
 
将房主的预期租金,通过平台项目转移到公司名下,实际控制人可以随意动用,这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题,后移投资风险!
 
长租公寓模式,其实对于中介企业来说,就是把原来简单的中介费+差价模式,变成了投资者。虽然也存在跑路的可能性非常低。
 
根据自如CEO熊林介绍,以2016年自如过手租金超过90亿元为例,如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算,折合到每月为0.75亿元,按季预付租金中除去当月租金,自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。 (到底有多少按年支付?)
 
“也就是说,自如方面通过鼓励租户预付租金和管理费可以获得充足的现金流,这部分现金流可以形成一个浮动的资金池,同时,自如方面通过信用筛选不断提高租户整体优质率,从而成为自如1号兑付的保障。”
 
自如玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租,这些其实都只是资金池的补充。
自如这些资本一套房能赚多少钱?这种N+3居然普遍存在。
不仅仅是自如,其实理房通、贝壳金控的生意逻辑更是全部在资金池这个逻辑上。
 
(几年前链家的一个融资PPT暴露了核心,其实链家系包括自如,已经不是简单的中介公司,内在核心已经全部金融化)
 
1.对于很多人质疑,为什么京东白条可以用,用白条租赁就违规了。这其实很简单,京东白条是货真价实的全部给付了商品,是属于消费贷款。而租户全额提前用信贷给付的房租并没有给房主。
 
2.租赁市场的确太乱,很多人心甘情愿的感谢自如带来的行业服务提高,虽然这是用提前支付租金带来的。但市场的确出现了垄断,这种情况下,租金的上涨和自如这一类企业已经有非常大的关联。
 
3.自如跑路的可能性不大,但这一类企业都没有监管,这种情况下,小企业跑路带来的影响也非常可怕。
 
4.租客提前支付的租金应该有监管,这样才不会出现二房东因为破产而出现的租赁双方损失。
 
5.租金贷款这个事物从出生就是一个错,如果连租房都需要贷款!这就和吃饭需要贷款一样,这是非常非常不健康的行为,这与其他消费行为不一样,租房应该是和吃饭一样属于最底层消费,这不应该有任何信贷支持!
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