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租金推涨者——自如的原罪和“lianjia”情怀

最近自如墙没到,但众人都在推。
 
伟哥负责任地说,自如是行业内最规范的一家长租公寓。相比自如,其他家更不堪。自如的确给了很多年轻人一个相对安全的交易环节和看着比较干净的居住环境。
 
当下北京市场,租赁市场是如何构成的?这几天伟哥咨询了各路大神,基本是这样,自如等企业机构占租赁市场房源20%,二房东占据比例大约40%,你签合同的时候可以直接见到房主的只有40%。
 
相比二房东的转租,自如起码做到了合同标准化,合同期内不会随便赶跑你。
但是不得不说,自如的原罪和之前伟哥写过的链家的原罪一样,都只有一个字,就是“大”。大的已经尾大不掉,大到了“调控房价就是调控链家,调控租金就是调控自如”。当其他变量没法解决的时候,只能动你了。
 
推涨房租的帽子是肯定要扣在自如头上的,当然很多人争议,这个上涨是用居住条件改善换的。
 
自如的这个大不是市场的选择,而是资本的推动。中国经济高速增长积累了大量过剩资本,这些廉价资本需要一个投资出口,因此,互联网创业、金融创新以及服务业证券化等成为潮流。资本在缺乏监管的环境中走向野蛮,让情怀成为了笑话。
左晖:租房,可能跟我们每个人都有一些关系。我自己本人是1992年大学毕业,毕业后在北京租房子,大概租了12年的房子,2004年我34岁的时候买的第一套房。
 
熊林:六年前做自如是因为看到知春路罗庄西里一个两居室可以打成6间、一个小老乡说奥运会开幕式放烟火时她的行李被黑中介扔到大街上、我自己在各网站上联系了20套房没有一套是真的;
 
其实和贝壳、链家一样,自如只是用情怀掩盖,运动员干了裁判员的事。
 
当然,这两天有人说自如利用了资本在做金融工具,快速扩张。这明显是有误区的。(的确有一些长租公寓干了这种骗贷款的勾当,但目前看,未发现自如参与)
基础资产的形成。(1)客户选择入住自如长租公寓,与北京自如资管签订《房屋租赁合同》;(2)客户选择使用房租分期,提出贷款申请;(3)北京自如资管和通道机构对客户进行资质审核;(4)通道与客户就房租分期小额贷款签署《贷款合同》;(5)客户线上支付一个月房租租金及等额于月租金的押金;(6)北京自如资管安排通道机构向客户提供剩余11个月的房租分期小额贷款,贷款将通过受托支付安排直接支付至北京自如资管指定账户;(7)客户按月还款,即支付租金和贷款服务费。
 
自如是不是选择使用自如白条是可选的,并没有强迫,当然业务员的诱导这一点从经济利益角度是必然存在的。所以也就不存在部分自媒体文章夸张说的自如恶意导致租房者普遍背上贷款。
 
但无法否认的一点是,自如的确形成了一定额度的资金池。
 
租金账户中的收入,除了支付租金,不得用于其他用途。
 
《房地产经纪管理办法》已经2010年10月27日住房和城乡建设部第65次部常务会议审议通过,并经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意,现予发布,自2011年4月1日起施行。 (当然,自如是不是经纪公司,自如的性质如果是资产公司,是不是可以赚取差价?)
 
作为中介公司是肯定不可以赚取差价,散步涨价信息的。
 
而贝壳或者说是自如,的确利用了媒体。
 
很多城市的房租在非常非常明显的快速上涨。
 
这个数据主要来源宇宙最大的中介机构发布的数据:
贝壳应该解释一下发布这个数据的目的:
被自如情怀掩盖的其他问题:
 
1.环境污染,因为改造装修,基本无空置期,隔断改造通风环境,各种低端建材,所以长租公寓的环境污染是先天存在的,不是说不超标就合格,只是看租房者的身体能不能抗住。(自如的20天装修,立刻出租,这种商业模式谈不上任何情怀,如果认为安全,自如应该安排自己公司怀孕的员工提前居住这种出租给年轻消费者的房屋)
 
2.消防安全,到目前为止,长租公寓中的60%都非住宅产权,大部分都是商业产权或者工业产权,从消防角度看,不是如何做好的问题,而是在设计的时候就没有匹配对应的消防设施。
 
如果任何一个品牌的公寓商,出现一则公共安全事件,这就是全行业的末日!
 
3.公共设施,长租公寓因为居住人口超过设计,而公共设施未匹配资源,比如学区、医疗,停车等。
 
4.邻里资源,长租公寓中的分散式,都分布在民宅中,如果隔断,对建筑的本体是否有损害,对其他住户的权利是否有影响
 
5.长租公寓的差价,对于市场来说,长租公寓运营有两种,一类是管理费,一类是中介,对于中介来说,如果收取了服务费法规就不允许再赚差价,而收取了差价就不允许再收代理费。
 
6.租售比,长租公寓从投资角度看,只有二房东有盈利的可能性,从租售比角度看,长租公寓的资产收益率过低,使得任何信贷、变现工具都很难运作。
北京建委已经公布了:抽查租赁合同、比对系统数据、询查资金往来、核查租收价差等情况,严控垄断房源、哄抬房租行为。
 
其实自如想澄清自己的情怀很简单,公布一下已经控制房源的数量,公布一下房源收租与出租的价差即可。这个生意无关情怀,就是资本发现了空白,局部垄断下的高利润市场。
 
妖魔化自如没有必要,当然,自如也远远不是熊总左总说的那么傻白甜。
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