财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

中国房地产市场一直是有数据黑洞的,当然,相比买卖市场,租赁市场数据的黑洞更大。

租赁市场按说是一个最没有投资可能性的市场,因为租赁没有杠杆,租不起的人只会选择租的更远,租金反应的是职工工资水平。反应的是城市人口数量。

 

租赁上涨是必然,但突然短期出现部分企业说的环比上涨10%,这就肯定是有人浑水摸鱼了!

 

租金到底多少?普通人都在感觉,租金的确非常非常明显的上涨了,但为什么上涨?上涨了多少?谁也不知道。而且官方数据,人口是减少了。(当然很大部分原因是过去的地下室、棚户区等低端房源被拆,但租金的上涨明显不仅仅这个原因。)

官方是有数据的:同比只涨了2.4%,这个数据当然很多人不相信。

这就给了很多机构发布数据的空间:

机构数据显示:东城和顺义,租金环比涨了10.5%,有几个小区,比如新奥洋房、城华园、三义庙北,环比涨了36%-25%。

 

这是什么概念?也就是说7月比6月租金涨了30%。这已经不是暴涨了,简直是疯涨。那么这个数据是真的吗?

很明显,这家机构的数据显示,成交结构完全不一样,也就是这个数据即使有,也只是均价数据,拿7月份成交的小户型对比6月份成交的大户型。这种数据毫无意义。只会制造市场恐慌。

 

另外还有一组数据显示:大部分的租赁合同都是1年租期,占整个租赁交易的79%,超过一年租期是交易占比仅13.4%。

 

而这个数据明显与市场上实际交易不符,因为自如等等的长租房源不可能只签约一年。所以当下租赁市场的数据完全不可信。

 

那么谁造成了当下租金市场的上涨?

首先,租赁市场缺少数据统计办法,相比买卖市场需要过户交易,租赁市场交易不透明,目前市场发布数据的中介很多又是房源代理机构,所以租金价格的发布动机存疑。

同一个小区,同样的户型,装修差距不大,但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。当然,有人说了,你可以不选择中介的房源啊,事实上,在市场上,你已经很难找到非中介或者公寓企业的房源了。

对于很多中介公司来说,目前在租赁市场的业务很大部分都是通过低价囤房,包装高价出租,赚的是租金上涨的差价。这种情况下,部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据,对于市场来说,制造上涨预期。

 

其次,租赁市场的价格一直在上涨整体看,租金的绝对值对比收入虽然属于高位,但如果租金对比房价,当下以北京等一线城市为例,租售比只有1-2%。这种情况下,租金依然有长期上涨的推动力。

 

每年的6-7月份适逢毕业生毕业,进入租赁市场,所以成交量相对较高,很多之前的租赁合同也会在这个时间到期,所以很多交易体现的是同比涨幅。

 

但部分中介公司提前囤积区域房源,制作环比恐慌上涨数据误导市场。也对市场有影响。

 

第三,租赁市场单套租金的确明显上涨,但租户主要的租赁行为是按间,在当下市场,套均租金价格意义有限,目前市场大部分租赁房源已经被中介或者公寓运营改造,N+1,+2,也就是2居、3居变成多1-2间卧室已经成为主流。

这种情况下,平均单套的租金虽然上涨了,但租户面对的租金上涨要低于市场上涨幅度。

 

从区域看,房地产供应郊区化,郊区的租赁房源占比越来越大,这种情况下,租赁客户在租金上涨的影响下,会选择向郊区转移。

 

第四,租赁市场资本推动。

租赁市场调控持续,建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场,对于房地产调控来说,不仅仅租购并举是房地产长效调控的政策之一,鼓励租赁消费,稳定租赁关系,赋予租房者更多的权利,不仅仅是科学住房观念的一个重要环节,更可以避免房地产市场大起大落,减少非理性购房需求。

 

租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊,目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下,租赁全行业亏损。

 

但越来越多的资本推动下,将中低端租赁房源改造成中高端,事实上拉高了租金价格。

目前为止,很多企业与银行开始介入租赁市场,提供了信贷工具,押金信用,与租赁房源升级。

 

这种资金进入租赁市场,并不能改变租赁市场供需。

特别是银行提供的贷款服务,虽然是针对部分开发商提供的长租房源,但租赁消费是属于时间消费,居住是基本生存需求,如果租房都选择贷款,那么不仅仅不符合中国人的传统,也不利于房地产的理性消费。

 

目前很多的资金无序进入租赁市场,对于租赁行业来说,是租金上涨的一个很重要原因。

 

第五,政府提供的租赁房源还未上市。

截止日前,全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。

北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。  

 

但这些土地截止日前还没有形成房源供应,所以目前租赁市场的所有政策还未影响供需。租金价格依然处于上升过程中。

 

话题:



0

推荐

张大伟

张大伟

666篇文章 10天前更新

中原地产首席分析师

文章