大水是不是又要来了？房价会如何？-张大伟的财新博客-财新网

2013年6月钱慌，刀刚磨破了手腕一层皮马上抬起来大声喊疼，接着就是2014创业板带着股市疯牛房子疯涨。

房地产市场从2014年930作为转折点，开始了持续4年的这一轮疯牛市场。刚刚有部分城市有消停的迹象的时候，这几天很多人刚开始考虑不买房的时候，资本市场又开始风起云涌了。

人民币汇率也应声大涨，回到6.8下方。做空股票的，做多国债的，做空汇率的，几十分钟之内，情绪全线崩溃，慌得一笔！

水又来了吗？又要买房了吗？

对于老百姓来说，见惯了放水，而一提到信贷放水，普通人能做的只有买房！

这最简单，最朴素的一句话，其实也反应了房地产过去20年给所有人带来的影响，谁会相信房价会跌啊！说房价跌的，或者相信房价会跌的，都被人看成二傻子。这的确不正常。在房地产，谁能骗到钱、骗到贷款，买到房，就是赢家！

胖哥哥姓徐，活动在南京。是我的偶像，南大高材生，高中的时候就知道暗恋学习好的女神，结果现在平均每年买2套房。

从过去数据看，房地产的确是普通人能找到抵御通货膨胀的办法：

其实对于买不买房，有几点：

1.决定房地产发展的不是口号，是经济稳定发展。

房价短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

房地产不论长效机制还是短期机制，都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了，才有稳定的房地产发展。

经济稳定发展，1100万人的充分就业，这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。

2.防范金融风险，降低杠杆是2018年的主流趋势

中国经济总量已达80多万亿元，银行资产有250多万亿元，过去几年的加杠杆是为了维持稳定，过高的杠杆下，必须降低杠杆。

但喝习惯了大水的中国经济，是不可能突然收紧的。所以防止金融风险比降杠杆更关键！

2015-2016年的爆发式加杠杆不可能持续。换什么行长，并不能影响信贷的宽松与否。

3.房地产不按照城市级别发展

城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。

4.房地产调控分化，三四线危险。

2016-2017年上半年，很多城市成交了很多地王。这些项目已经有项目入市，少部分是限价日光，大部分是双合同。

这种情况下，有多个城市有待签约项目，在后续会出现签约均价的继续上行。

2018年一线城市的成交量也会比2017年有明显上行。

所以2018年对于购房者来说，是一个买一二线房的时机。三四线人口流出，产业没有支撑，大水漫灌也会水涨船高，但限售下，虽然还会涨但是风险更大。

5.三四线城市2018年依然会涨。

三四线城市及三四线下的县级城市，在过去房地产调控政策执行上，处于真空状态。基本相比2015年没有出现价格翻倍的城市，依然有上涨的预期。

从版块轮动看，东北、中部的三四线城市，依然有上行趋势。但之前已经上涨明显的区域，会在2018年逐渐进入平稳。

6.房地产税的落地？

风声不断雨滴不掉，1月伟哥就判断过，房地产税不是短期影响房地产市场的因素，而且注意了，房地产税只是工具，而不是政策。房地产税的落地效果看税基与税率。

3年内肯定收不了，3年后也不一定有什么影响，当然对于市场来说，因为肯定会有存量影响，所以这一政策肯定对未来市场有打击作用。

7.房贷利率会涨到多少？

目前市场的主流房贷利率是首套房基准上浮10%，这和2015-2016年的主流85折上涨明显。但看历史长期，当下的利率依然属于中等。

不要看媒体瞎说每个月涨多少，只要首套房不破6，都属于中低利率时代。

8.房地产市场还有没有发展？

中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距（数据未更新）。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。

9.房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋划。

房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增加到超过170万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。

10.好房子永远不缺购买力

别因为单价10万就嫌贵，别因为单价1万就疯买。即使总价一样好，城区的小房子远比郊区的大房子保值。不要提前还贷，房贷是你唯一能从银行借钱的办法，存量房贷现在看，都相当于是优质资产，特别是过去7折的优惠利率、85折的优惠利率。

伟哥给大家的建议还是那句话：房地产越来越危险是肯定的，但这艘大船依然在向前看，所以你能做的是不要弃船，而是选择船上最安全的地方，买房三四线谨慎，回归一二线，回归流动性。

对于普通人来说，除了这个办法，你没有其他选择！

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