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千亿降准与西安摇号升级共舞!楼市喘气?

周末不消停,6月24日,楼市再次出现了大新闻,资本市场也发布了预期中降准的大消息:

1.6月24日下午,西安市人民政府下发《西安市人民政府办公厅关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》西安市房管局建立统一的商品住房意向登记平台,按照刚需家庭、普通家庭分类登记。每个家庭一次只能参与一个商品住房项目的登记,在该项目选房结束后,方可参与下一个商品住房项目的意向登记。

2.中国人民银行决定,从2018年7月5日起,下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点。

首先,这次降准将会释放多少流动性呢?今年春节前,央行1月25日实施普惠金融定向降准,释放流动性约4500亿元。最近一次,4月25日降准,央行下调部分金融机构存款准备金率1个百分点,置换相关机构9000亿元MLF之后,净释放资金近4000亿元。所以市场预计,这次降准释放流动性也会有数千亿。

其次,对楼市有什么影响?伟哥认为,当然不是为了给楼市喘气,但难以避免,楼市将有所获益。

央行这一轮降准的目的很明确,就是保证企业的流动性,主要小微企业的流动性,精准向实体经济注水,绝不是楼市、股市。因为楼市、股市已经不堪之重,楼市今年各地即使出台了多达180次的调控政策,但是某些城市仍是不断上涨,甚至一房难求;股市2015年因高杠杆造成的股灾现在还没恢复,不可能重蹈覆辙。

我国货币政策已无太多宽松的空间。5月末,广义货币(M2)余额174.31万亿元,同比增长8.3%,增速与上月末持平,比上年同期低0.8个百分点;

而2017年的GDP总量是82万亿,M2已冲至GDP的2倍以上,货币宽松的空间很少。居民杠杆快速上升,居民家庭总债务占GDP的比重已经超过50%,居民债务大都是房贷。

第三,历史看,只要降准,对于房地产来说肯定是利好,能缓解资金面压力 

1-5月份,房地产开发企业到位资金62003亿元,同比增长5.1%,增速比1-4月份提高3个百分点。其中,国内贷款10201亿元,下降2.8%;利用外资21亿元,下降76.2%;自筹资金19473亿元,增长8.1%;定金及预收款20122亿元,增长12.7%;个人按揭贷款9250亿元,下降3.6%。

个人按揭贷款明显下调。银行降准能一定程度缓解房地产资金收紧压力。

截止2018年前5月,房地产企业海外资本市场融资数据达到了71笔,293.72亿美元,同比2017年1-5月的31笔127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发现金额达到了32.9亿美元(

1-5月份,房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓,而随着资金压力的加大,融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下,房地产企业对资金的需求更加迫切,海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。

随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场,房企融资难度越来越大。海外融资成为很多企业的选择。

在调控持续加码的趋势下,房企依然在非常明显的拿地加速过程中。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求。

龙头房企转型加速,布局合理,明显上涨幅度超过市场平均涨幅。房企越大涨幅越快。随着最近内地房地产调控监管信托资金进入房地产,房企最近融资的资金成本明显上升,融资的难度也越来越大。

6月截止日前,房地产调控政策继续密集发布,累计就有超过15城市再次发布调控政策。核心内容依然是限售等升级政策。房价上涨的城市继续加码调控。

叠加1-5月的159次调控,年内房地产累计调控政策发布次数已经超过180次。(4月单月33次,1-4月全国合计调控109次)5月单月刷新历史记录的50次调控。 

在房价上涨向四线城市蔓延的同时,楼市调控继续全面深入。但在各地加码调控的同事,摇号下被放大的房地产供需紧张情绪依然持续蔓延。

最近包括西安,杭州、深圳等城市,出现了部分项目,几百套房,几万人排队的现象。

西安的摇号加码政策是为了给之前的内定事件打补丁。目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,都有限价现象,房源在限价下,供需结构紧张。倾斜刚需将是摇号的主流政策。

刚需、无房户将优先选择房源。出现摇号的原因其实非常简单,就是限价导致的新盘价格倒挂:

因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。

摇号可以说是一个无奈之举,短期的确有效,起码可以公平一些,增加普通人买房的概率,但这后果也非常严重,如果不配套其他政策,只限价、只摇号。那么各种暗箱操作会越来越多。

部分城市的万人摇号放大了市场的恐慌情绪,制造了供需结构悬殊的市场现象,导致市场很多购房者会出现误判。

西安的加码摇号政策,是对之前摇号政策的补丁,对于市场来说,刚需率先摇号,一定程度上可以缓解刚需难买房的弊端。但从之前西安出现的内定现象,对于市场来说,除了摇号,其他更多的房地产调控政策,特别是增加供应等政策应该继续加码。否则很难抑制当下市场的高温。

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