西安：楼“事变”！-张大伟的财新博客-财新网

摇号终于在一个城市玩现了！

西安是一座具有三千余年文明史的都市，在这块古老的土地上，曾经发生过无数影响深远的历史事件。

公元前约11世纪，周文王在沣河西岸建立丰京，武王继位后伐纣灭商建立西周王朝，并在沣河东岸建都镐京，开创了西安长期作为中国古代政治、经济、文化中心的历史地位。先后有21个王朝和政权建都于此，是13朝古都，中国历史上的四个最鼎盛的朝代周、秦、汉、唐均建都西安。

在近代最有名的当然就是“西安事变”1936年12月12日张学良和杨虎城发动的兵谏。

这几天西安又发生了一次全国瞩目的历史性事件：

西安通报了之前万众瞩目的摇号门事件，调查结果在所有人的意料之中：名单都是真的。处罚结果代表了很可能这将成为又一次房地产调控领域的转折点：

西安楼事变了：其实看名单，远远比事件更让人担忧；关系户基本都是房地产调控链条的人。（图片来源网络）

今年以来西安出台了多项房地产调控政策，但西安4月房价还是以73.89%的同比增速，位居全国第一。不仅如此，西安4月的房价还以4.33%的环比增速，位居全国城市第二位。也属于住建部约谈的12个城市行列：

3月30日，西安市房管局发布了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》明确，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

为什么会出摇号打招呼事件？

1.从政策看，就存在问题，相比其他城市的摇号政策，西安的太过简单，摇号软件，摇号电脑，都不可控。其他城市都是公证机构主导，而西安是公证机构监督。

2.从打招呼的群体看，对于被打招呼的开发商而言，反而成了弱势群体，调控的主体主动破坏了调控政策，这种情况下，在官员之外，自然就有了更多的关系户内定。

3.遍布全国多城市的摇号潮，最近正影响房地产市场稳定：

摇号成为了最近房地产市场最受人关注的词语。当出现这个词的时候，基本就是代表房地产以及进入了非市场化销售阶段，得房率变成了买得到房子的概率了。

摇号这一政策，除了对需要那个平均房价平稳的调控目标外，对于任何人都没有好处。

对于开发商，影响了销售周期，回款周期。100套房需要接待几千几万的客户。

对于购房者，放大了竞争对手，本来可能几百人想买，现在变成了数倍人一起摇号。

出现房价上涨、需要摇号的原因其实非常简单：土地财政下的购房财富效应。

作为房地产调控的住建部等部门，管不了土地财政，管不了资金。所以只能简单的结果管理。老百姓看到买房能赚钱，当然就会一窝蜂的排队，如果房价不涨，你求他去买房也不会去。房地产作为投资产品，需求已经被无数倍放大。

在买房就能赚钱的历史管理影响下，在调控简单的结果管理下，限价是看得见的利润，这种情况下，加入摇号的群体远远超过真实居住需求。所以才出现了房子远远不够的假象。

限价是一种最简单的结果管理，为了要一个简单的楼市平稳的数据，而放弃了对楼市的“调”，只简单的控。

因为政府“限价”，限制备案价，不允许开发商自主定价，不管市场有多少需求，反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的，都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了，但是新房被紧紧的压制住了，这样价格倒挂产生了。

因为摇号,一方面，开发商会看到需求很多远远超过供应，而售价低于预期，导致只要销售程序有漏洞的，就肯定会铤而走险获得更多的利润，而且从房源供应角度看，也会尽量减少房源供应，等待未来涨价。

另外一方面，对于购房者而言，买房就是赚钱，这种可怕的心理暗示存在，只要房地产有财富效应，那么任何房地产调控，都不可能有效。包括发布政策的西安房管局官员都不相信调控，都看中了买房的财富效应。

摇号可以说是一个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，保护杭州等地公平的摇号政策，增加普通人买房的概率，但这后果也非常严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号。那么各种暗箱操作会越来越多。对市场带来的割裂也会越来越严重。部分城市的万人摇号放大了市场的恐慌情绪，制造了供需结构悬殊的市场现象，导致市场很多购房者会出现误判。

在摇号的市场并没有真正的刚需，所有人都在被供需结构紧张下的房地产财富效应裹挟着前行，不加入的，晚加入的，比高杠杆买房的人，损失的是上班可能一辈子都赚不到的财富。

对于住房的刚性需求，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的唯一选择。

从政策看，全国摇号的城市已经有8个：如今，全国已有南京、上海、长沙、成都、武汉、杭州、西安、深圳共8个城市实施“摇号”选房.（下面几段摇号比例数据来源网络）

南京，第一个实施摇号选房的城市。2018年3月底，楼盘万科大都会72套住宅、共计1031组客户参与摇号选房。其创造了7%的最低摇号中签率。

上海，第二个实施摇号选房的城市。2018年4月底，楼盘中粮前滩海景壹号437套住房、共计3127组客户参与摇号。其成为了截止目前上海摇号人数最多的楼盘，也造就了13.98%的最低摇号中签率。

长沙，2017年11月底，楼盘北辰三角洲168套房源、共计2298组客户参与摇号。截至目前，其7.27%的摇号中签率成为最低。

武汉，只对刚需优先房源强制实行公证摇号。2018年3月底，楼盘绿地光谷中心城16套刚需优先房源、共计900组客户参与摇号，摇号中签率低至2%。

杭州，2018年5月7日，楼盘旭辉宝龙·东湖城177套房源、共计2998组客户参与摇号。其成为截止目前杭州摇号人数最多的楼盘，也诞生了6%的最低摇号中签率。

西安，关于公证摇号的细则暂未出台，但从实施摇号的楼盘来看，4月底，楼盘金地南湖艺境269套房源、共计2963组客户参与摇号，中签率约为9.08%；楼盘天地源·万熙天地250套房源、共计2610组客户参与摇号，中签率约为9.58%；楼盘万达one51套房源、共计537组客户参与摇号，中签率约为 9.5%。最近更是出现了部分项目内定的娱乐新闻。

摇号可以说是一个无奈之举，短期的确有效，起码可以公平一些，增加普通人买房的概率，但这后果也非常严重，如果不配套其他政策，只限价、只摇号。那么各种暗箱操作会越来越多。

以后大家身体生病发炎，不用大夫对症开药，直接外科手术割掉生病的器官或者换个刻度低的温度计。

房价高了，不用增加土地供给，出个文件摇号就好；

道路拥堵，不用收费调节，出个文件单双号限行即可；

教育资源缺乏，不用降低门槛激励民间投资，出个5年本地社保5年本地户籍限制，立马解决。

另外房价上涨的城市都在用人才引进政策，变相的放开了限购政策。

最近全国多个城市房价出现了反弹，其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策，人才政策的确影响了房地产市场的稳定。从最近房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，房价4月环比上涨1.6%，与这些城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系

人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。

大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。

房地产调控的重点应该是调，而不是简单的控。

话题：