北京买“100%产权商品房住宅”概率剩多少？-张大伟的财新博客-财新网

今天聊聊简单的数据，上周限价房转共有产权的意见稿发布，很多人都谈房，那么你在北京这样的城市买到房的机会还多少？

北京房子的属性组成全球第一复杂，普通住房、商住两用房、经济适用房、自住型商品房、廉租房、已购公房、央产房、小产权房等等！

细分的话北京有30多种产权房屋，但如果简单的分：其实就是新房+二手房，或者是住宅+类住宅，或限价+非限价，或者有投资属性的+无投资属性的。

从2017年开始，北京到今天的土地供应中，没有出现一平米的无限制商品房住宅，而叠加限售5年的限价房转变共有产权房政策后，很多人开始疑问，还有买到纯商品房住宅的机遇吗？还有多大概率？

—只有数据是干货！—

当下市场看，100%的产权商品住宅，包括限售5年的限价房，数量也不多，而其中纯粹的不受限制的商品房住宅只有二手房住宅和2017年前供应的土地中才有出现的可能性：

首先，二手房。

二手房住宅现在一年的均值大约15万-18万套，这个数量在未来可能会逐渐向25万套发展。按照官方公布的北京2171万人口的标准，大约800万左右家庭（成年人及未成年子女）。

如果其中有大约50%是二手房之间的置换，那么一年能够通过二手房新上车的购房家庭大约8万户。

今天重点聊聊你在北京买到完全产权的新房住宅概率还有多大？

1 目前市场的库存还有多少？

首先必须提到北京的共有产权房，这个政策和之前的自住房政策的确让北京在过去一轮房地产爆发潮中，均价拉低，属于政策房+商品房，房价肯定会直接数据稀释，间接需求稀释。

但不可避免的是，北京也已经进入了新房中的纯商品房住宅末期，从数据看，剔除所有保障房+共有产权房，北京大约商品房住宅库存4.9万套。

但这些房子都是所有人可以买的吗？其实并不是，其中很大部分是回迁房：大约1.3万套！

市场剩余的这3.6万套商品房住宅也并非都是市场可以买到的，这些库存分布在1744个小区中，其中有1.2万套是2016年1月1日以前的预售。其中大部分都是属于开发商自用等特殊用途。

另外还有5000套是2016年取证项目，如果把2017年后取证的商品房住宅看成商品房住宅真实库存的话，当下商品房住宅库存实际只有1.9万套。（再计算已经销售项目，在排队网签的影响，真实购房者可以去售楼处买到的住宅，可能只有1万套左右了）

那么这些库存部分在什么地方?

很简单：二环内没有、二三环有169套，三四环有527套，四五环有710套，五六环有6354套，六环外有10598套。

简单计算，按照北京正常市场平均年度4万套的签约量，去化周期在4个月。

2 潜在供应量有多少？

2016年北京的土地总成交刷新了历史的面积最低点，成交金额也是最近多年的新低：叠加2017-2018年纯商品房住宅的0供应，其实最近3年，北京相当于只有2016年的38.9万平米商品房住宅（不限售），大约3000套。

结论其实也就是，如果这成为常态，在北京能够买到的商品房住宅数量大约每年只有2万套（按照库存1万套+1万套2016年前土地的房源供应）

未来大部分人已经没有机会买纯新商品房住宅了。

所以在现在这个市场里，仔细纯商品房住宅吧。因为能买到的机会越来越少了！

—北京楼市还能谈性价比吗？！—

整体看现在的北京房地产市场，已经进入了性价比缺失时代，商品房顶豪+刚需低端林立，真正有改善购买价值的物业越来越少。

在2017年土地全面限价下，过去很多开发商推崇的户型创新，很可能在限价的影响下而选择节省成本不再创新，未来房地产市场的性价比很可能将消失。这种情况下就让当下市场越来越少的户型创新，显得越来越珍贵，市场也更珍惜与关注这些创新！

那么现在北京市场情况，改善房源的门槛是多少？

即使在楼市调控政策影响下，可以看到数据上，4居室的价格依然是上行的，而且从库存看，减少的趋势明显。当下在北京想买一套四居，套均金额达到了1280.9万。

数据凸显了西山天璟的性价比：117平米的四居起价760万。因为这些性价比，所以这个项目能够累计销售20亿+，在严格调控的市场下，这也体现了购房者的眼光。

北京的调控还在持续，市场对调控的适应也在加强。

北京4月二手房签约13673套，基本已经是这一轮调控来，市场成交量的高点，虽然谈不上回暖，每年的3-4月，都有一个学区房的最后交易时间，这种情况下，使得这段时间的市场活跃度会有提高，影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，目前看，宽松可能性不大。但随着部分购房者逐渐入市，北京房地产市场见底的趋势已经基本确定，市场逐渐开始走出最低谷。

对于市场来说，刚需和改善需求年年有，但能买到的房源则变化越来越多，北京已经进入了全面刚需为主的时代，而没有投资属性的共有产权房+5年限售的限价房，这些将是2018年后楼市的主流了！

话题：