财新传媒
位置:博客 > 张大伟 > 北京5.5环90㎡月租2万!背后刚需回归“买”的必然?!

北京5.5环90㎡月租2万!背后刚需回归“买”的必然?!

本来今天是聊聊房地产一季度数据的,但是看到有人神逻辑又说租金不高,拿东三四环的高端商务公寓对比万科在北京5.5环的长租房。还是继续聊聊这个话题。
 
其实伟哥一直说,忽悠租赁的人都是犯罪,自己不租房,老是忽悠别人租房。
 
在中国的房地产界和银行界中,广为传播着一个这样的故事:一个中国老太太,60岁时终于挣够了钱买了一套房子。一个美国老太太,60岁时终于还清了购房的货款,而她已经在这房子里面住了30年了。这个故事仿佛告诉我们:我们应该感谢银行货款,通过银行货款,我们可以提前30年买上房子。
 
以后这个故事可能要加个北京海淀IT老头了,60岁的时候,终于还清了租房的贷款。
 
首先,不谈论个案,昨天伟哥也写过,这个项目估计宇宙历史上,只有4例,这个定价也是无奈,成本定价,非市场定价。
 
合计大约27宗地块有自持,合计的面积为142万平米。从趋势看,从2017年2季度开始,基本住宅土地持有已经低于10%。
今天主要聊聊,从数据计算角度,看看,这类房屋对2020年的租赁市场影响,以及对于等待长租一生的刚需,是不是应该再回到买房市场!
 
1.计算未来租金上涨幅度,这类房源可能直接拉高北京平均租金2.3%。
 
一个项目对市场租金的影响,其实有两部分,一部分是直接影响,本身的高租金带来的数据平均值上涨,另外一部分是心理影响,隔壁小区看你租2万,自己才6000,势必会提高点。(为什么按照2万算,因为有一次性支付的要求)
 
首先计算直接的数据平均值拉高:
 
按照全北京有150万套出租房(月租平均在6000左右)计算,142万平米未来这一类高地价租赁房,租金价格比市场价高1-2倍。大约能出现1.5万套租赁房(月租平均2万),大约也就是占比1%。
这1%的高价租赁房源,入市,如果定价按照已经出现的,那么对2020年租金预期来说,均价会拉高2.3%。其中的1500套,大约影响幅度在0.23%。(当然也不排除后续租金降价的可能性)
 
也就是说,这个项目事实上的确会拉高2020年北京市场平均租金0.23%+对租赁市场的心理影响。(当然,高租金项目并非个案,但近郊区区域第一例对市场影响要强于长安街及CBD等项目)
 
2.计算实际租赁成本:
 
龙头房企万科一宗位于北京5.5环的70年出租房用地,距西二旗8公里,90平米精装修三居室,只租不售,租金一次付清,10年180万起。
 
很多人算账说是高端,装修如何如何豪华。
 
首先,我们看看,隔壁的限价房。
最近要上市的限价房,位于同类型区域的主要还是海淀几宗地块,分别是翠湖区域和西北旺的亮甲店。
 
其中位置要好一点的亮甲店,限价是5.8万。按照这个计算,90平米的限价房,总价是522万。而如果70年租赁90平米,不计算信贷成本,合计需要1260万。
 
当然有人说,装修好,装修到底能值多少钱?
 
3.还是买房好!
 
神逻辑说IT码农赚钱多,能承受高租金,伟哥觉得,码农也不是都傻子。
 
在2018年买房的机会有很多,但能看得见的是租金肯定会被影响,特别是这么多资本的推动下,租金的变化可以预期。
 
 
对于当下楼市来说,推动租赁市场发展最大的难题是租售比。
 
目前北京等一线城市租金年回报率只有1%-2%,按照正常的市场逻辑,租赁成为资本首选的投资的前提是,租金回报率超过资金成本1%以上。
 
所以按照国内目前最低的资金成本5%计算,也就是除非房价跌60%,或者租金上涨2倍,否则,租赁只能是边缘选择。
 
 
当然,最后总结一下,万科的高租金个案,心理影响大于实际影响,但恰恰提前预示了一个事实:
 
想想租金,赶快买房。最近的调控这么多,这是国家帮着你降了房价。
推荐 0