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万科180万元租房10年,背后暗藏的8件大事!

最近的热点事件,很多网友看的是碧桂园,背后其实核心是三四线城市为了土地财政开绿灯而已。比这个事更值得关注的其实是北京的一宗70年产权出租房土地。
龙头房企万科一宗位于北京5.5环的70年出租房用地,距西二旗8公里,90平米精装修三居室,只租不售,租金一次付清,10年180万起。
 
这个180万是需要一次性支付的。当然后面可能会有贷款的工具。
 
朋友圈关于这件事的口水,主要分成两部分,一部分是担忧买不起后租不起。另外一部分是软文。
 
伟哥聊聊这个事前因后果:
 
首先,这类型地块,不代表未来,也不代表过去,北京历史上只有4宗地,是特定历史情况下出现的特点历史事物。
谁也没有想到,这4宗地块会变成100%持有!
 
从历史看,这4宗地块,不代表趋势,不代表过去。只是特定历史下的特点试验品。以后也不会再有招拍挂的高价100%持有出租房用地。
这类型土地供应也越来越少,合计大约27宗地块有自持,合计的面积为142万平米。从趋势看,从2017年2季度开始,基本住宅土地持有已经低于10%。
 
这种100%持有的,更是北京历史上只有这4宗地块。
 
其次,谁都以为可以卖可以变相卖,谁知道政策真严了?
 
100%持有的4宗地块,拿地的时候,并非轻松。
 
黄村21号地(北京市大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305地块R2二类居住用地、DX00-0202-0308地块A33基础教育用地)遭到18家企业围猎,最终,经过总价、自持面积两个阶段的角逐,该地块以36.75亿元触顶,万科住总联合体、保利、中铁建、龙湖首开联合体、国瑞、中铁、绿城九龙仓联合体等7家企业全部投报100%自持商品住房面积。
 
海淀永丰20号地块成功被首创+中粮+天恒联合体以57.6亿元摘得,其中商品住房部分100%自持,商业(含办公)用房10%自持。
 
绿地、龙湖、保利、万科四家房企均报出100%自持住宅面积,根据竞买规则,竞投自持面积比例达到100%的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。
 
所有拿地企业,都是赌可以变相销售。
 
在2016年末的土地市场疯狂下,开发商非理性的抢地,出现了全面持有的现象,地方政府想抑制地价各种办法已经想到极致,但开发商抢地的激情也到了极致。从北京限房价地块依然非常多企业意愿强烈看,一线城市土地资源依然成为企业的首选。 
   
谁也没想到,政策居然真堵死了销售的可能性!现在看,没有拿到地的企业可以欢呼了!
 
第三,这块地现在看拿错了,以后谁知道呢?
 
从当下看,这地块肯定是拿错了。但以后谁知道呢。特别是在当下这个限价市场下,一二线城市即使拿到可销售的地块,也很多会主动转变成为出租房。
 
比如深圳!位于福田香蜜湖片区的深业中城选择暂不出售,推出420套豪华装修的大户型长租公寓,预计于2020年投入运营。
 
长租政策变相的帮助开发商捂盘。伟哥建议,对于这种转型长租的,应该要求70年不得分割产权出让。
 
第四,这个项目的压力到底的多大?
 
对比市场来说,这个租金已经算是天价了。
这不是聊天的重点,今天聊聊,在各种政策的鼓励下,租赁市场最近一年的部分乱象:
 
首先,算个账,为什么月租2万不买房?
 
从位置看,这个房子距离城市核心区大约在25公里,按照这个距离,相当于上海的外环到郊环线之间,对于深圳来说,从核心区出去25公里,基本就是东莞了。
 
月租2万,相当于什么水平?
 
从当下信贷利率计算,大约等于贷款300万。区域内同样也有政府供应的面积差不多的限价房出让,单价5.3万。
第五,租金的确在被资本推动上涨。
 
银行提供的租赁贷款业务,很容易成为开发商或者租赁公司套贷的工具,如果扩大到个人租赁房源也有可能成为个人套贷工具,所以目前看,存房这一业务依然以试点为主。
银行在租赁价格定价上,并不权威,也不代表市场。所以银行能够吸引租赁房源的可能性不大。
 
银行很难判断与银行合作的房源提供方与承租方,到底是不是炒作租赁的二房东。银行作为企业机构,追求利润下,很可能变相的支持了炒房租的行为。
 
因为贷款额度不计为开发贷,所以银行放贷的积极性比较高。但从市场风险看,租赁贷款并不利于理性消费观念的建立。
 
越来越多的资本进入租赁市场,把中低端租赁房源升级成为中高端,这种情况下,对于租赁市场而已,已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说,的确在被推动上涨。
 
第六,这种定价办法不是市场定价,是难题后置。
 
从租金角度看,这个价格是天价。如果计算贷款利率,10年租金90平米房200万以上,这对于租户来说,难以想象。
 
2017年5月份,万科联合上海中城勇逸投资中心、上海国际信托有限公司发起成立中城乾元基金,资金主要用于万科永丰18号地块开发建设。其中北京万科出资11.59亿元,上海国际信托出资37.37亿元,上海中城勇逸投资中心出资4.5亿元,其他投资者各出资100万元。
 
按照正常的出租房规划,这4宗100%持有地块,应该建设成为小户型:8000套出租房一年租金大约3.2亿(剔除必要成本按照单套年收益4万),200亿一年的资金成本按照5%计算10亿。可售部分按照12万平米商业+千人商业计算+地下车库等,价值80亿计算。120亿的持有出租房土地成本+开发成本20亿=140亿持有成本,年资金成本7亿。租金只能回本银行定期存款。这些房企不是在赌房价,是在赌人民币贬值+通货膨胀。
 
正常出租,根本行不通,所以只能建设成为高端住宅出租,这是难题后置,将来再说。
 
第七,这个定价的确没有人会租?
 
目前的租金在市场看,除非有将来可买的承诺,否则不可能有人租赁。
 
第八,刚需还是买房的好。
 
从发展租赁角度看,现在租售比太低太低,要想发展租赁,要么房价市场崩盘,要么租金上涨。你说现在这个时代,到底哪个更容易?
 
别傻了,你以为租房能租一辈子?伟哥建议你,年轻的时候还是锻炼身体、努力加班,赚钱买好房。
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