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碧桂园快还是慢,关你啥事?

这几天很多人关心碧桂园的快周转大计,很多人说的根本莫名其妙,为了吐槽而吐槽!

伟哥为了表明立场中立,不是洗白。先说两句碧桂园坏话:

1.伟哥从来不认为碧桂园是高质量的代表。

2.伟哥认为碧桂园收割三四线韭菜的发展模式,企业的确发展很快,但对行业来说没有任何好处。

3.快周转是必然出不来什么精品项目的

下面简单的聊聊最近热炒的碧桂园快周转:

能受天磨真铁汉,

不遭人嫉是庸才。  

碧桂园快or慢,关你卵事?

1.聊聊加班

严厉的公司,淡化了员工的休息时间,把一群人整的跟疯子一样,逼迫他们工作,强制他们完成目标,最后员工都买房买车了!成为家庭里的骄傲。

人性化的公司,生怕员工受委屈了,朝九晚五上班制,从不加班,把一群员工供得跟大爷似的,最后一个个被行业淘汰!

这个可以看看华为,不乐意加班的,完全可以离职。

2.很多人根本没有搞清楚吐槽点

依据网上流传的文件截图,主要内容包括3个月开盘有奖、设计当天内出图(通宵)、土地获取前40天开始前置设计工作、区域获取地块前应充分评估地块能否实现高周转等。

这一点伟哥是必须说句中立的话:3个月开盘并不是3个月盖房,三四线城市和一二线不一样,开盘并没有必须多少建设量的硬性要求!!

3.下面聊聊高周转:

为什么高周转?

土地和资金成本增高,政府调控政策不断出台,市场竞争越来越激烈,仅靠土地增值和粗放型管理已经不可能赚钱了。这种情况下,谁都在尽量的快周转,只是要看:审批让不让,体系能不能!

当下市场,追求“投资回报率”最主要的途径是在净利润、融资成本维持在一定的情况下时,通过缩短项目开发周期,提高固定资产及存货周转率,提高资金的周转速度和盈利能力,从而达到提高投资回报的目的,这就是房地产行业经常说到的的“高周转”策略。

提到高周转,一般都会想到万科的“5986”,即是拿地5个月动工、9个月开盘、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

类似的其他企业也有相应的说法,比如碧桂园的“567”,争取5个月开盘、6个月现金回笼、7个月达到资金平衡,及“789”一周去化70%、首期推出80%货量、一个月去化90%。

融创的“5-9-12-15-30”,拿地五个月开工,九个月开盘,十二个月收回集团资金投入,实现15%的净利率及30%的内部收益率。 “高周转”策略已经成为房地产企业最常用到的手段,但即使是万科也并非每个项目都能做到“5986”,“高周转”与企业内部的管理水平、高层管理人员的决策水平的高低及决策效率的快慢、项目所在地相关政策有很大关系。

如何才能高周转:必须的三四五线城市,一二线调控重磅下,各种审批节点根本不可控,只能相对快周转。只有三四五线城市,才能实现真正的快周转。

对于三四五线城市来说:

1.很多城市,土地出让金可以谈条件支付,很多需要开盘后才有回笼资金给地方政府土地出让金。

2.三四五线城市,对大项目亲和力高,打破常规审批。一二线城市,开发商是孙子,三四五线城市,开发商起码可以有对话的可能性,部分甚至有了一定话语权。

1.企业内部有清晰的组织管控架构,并建立了与之匹配的分级授权体系提高决策效率。

2.企业内部有开展深入的产品标准化研究,提高工作效率。

3.企业内部有开展生产技术标准化建设,提高生产效率

4.企业内部有完善的计划运营体系,从体系上保证计划节点的达成

5.企业内部有完善的项目专项激励体系,为提高员工的绩效提供保障。

地产人加班是行业常态。你认为违背人性甚至违反劳动法的通宵和加班,有岂止百万的年轻地产人正在执行。

你吐槽不加班,那要么马上放下手机,用足白天八小时中的每一秒;要么躺在温水里等着哪天自己突然消失在行业中……

购房者不傻,质量对应价格,一分钱一分货,质量问题大毛病应该由建委负责审批,小毛病按照合同该投诉该起诉,这和快周转没有必然关系。

很多房地产行业内人都吐槽碧桂园的快周转,其实是眼红他做的极致,做的坚决。吐槽后,要过PPT,全员开会对照学习。

伟哥作为90后,认为,一个人如果连加班都不能习惯,在当下这个时代,只能房住不炒,期待租购同权了!

伟哥建议你,年轻的时候还是锻炼身体、努力加班,赚钱买好房。

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