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清明都怕“限转共”?摇号+10%占股?楼市多大影响?

清明时节雨纷纷,这个清明很多人都在讨论部分城市的调控政策。

限价房摇号,这肯定是趋势,全国不止一线城市,未来一二线城市所有新建商品房住宅,销售紧张的,官方摇号肯定是趋势。

这个不讨论。但有很多小道消息说是“限变10%共”。

伟哥是不相信会出这样的政策。都在盲人摸象。

因为这个政策杀伤力度太大了,如果真出,去年一年拿了地的开发商死球了。

首先,看这个市场有多大。

从2017-2018年春节前这一段时间看,北京合计供应了89宗住宅土地,供应的商品房住宅面积中,限价商品房大约440万平米,共有产权房大约360万平米。按照限定的销售价格计算,大约限价商品房在5万左右,共有产权房在3.5万左右。

限价商品房还有地下附属设施等等存在,合计大约可售面积在600万平米(包括地下别墅等),大约总货值也就是在3000亿左右。

其次,如果“限转共”,会有什么影响?

从算账的角度看,共有产权已经没有投资价值,买了共有产权房,未来通过共有产权小户型作为跳板,获得升值的概率已经非常低了!基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房!可流转但投资属性弱。

第三,二手房会有利好?

在过去的一年多时间里,从2016年930开始,北京合计已经有超过19个政策日,发布了各种房地产调控政策78条细则。

房地产调控内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。这一轮北京房地产市场的调控政策可以说是历史最严格,最密集。

限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策。

整体买卖市场的心理影响很大,对于北京房地产市场来说,经过2017年系列调控政策后,最近几个月房地产政策平稳,市场成交量筑底,部分刚需逐渐开始入市,成交量相比2017年7-8月有所恢复,虽然价格依然下行,但下行趋势逐渐放缓,而且主要集中在二手房市场。

二手房价格平均跌幅已经超过15%,部分超过20%。如果再出政策,对于二手房市场来说,短期也一样会有承压。
 

第四,摇号政策。

截止日前已经有6个城市发布了房源统一摇号的政策:上海、南京、长沙、成都、杭州、西安。

摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源,供需紧张。部分开发商不仅仅拒绝公积金,甚至要求全款,这种情况下,刚需买房难度加大。

全面摇号或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性。

但这一政策只能指标不能治本,和二手房价格倒挂的新房,开启摇号后,很可能会增加非理性排队数量。

摇号政策将会全面执行,目前全国特别是一二线城市新建商品房市场,都有限价现象,房源在限价下,供需结构紧张。倾斜刚需将是主流政策。

刚需、无房户将优先选择房源。预计将有超过20个城市以上都会执行官方摇号的售房政策。

最后,伟哥建议:

北京市场已经平稳了,这种情况下,摇号是必然,但限价商品房除了五环内少数项目,其他的销售压力已经很大,所以如果再出重磅政策,对于市场来说,很可能出现恐慌性的下调!

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