清明时节雨纷纷，这个清明很多人都在讨论部分城市的调控政策。

限价房摇号，这肯定是趋势，全国不止一线城市，未来一二线城市所有新建商品房住宅，销售紧张的，官方摇号肯定是趋势。

这个不讨论。但有很多小道消息说是“限变10%共”。

伟哥是不相信会出这样的政策。都在盲人摸象。

因为这个政策杀伤力度太大了，如果真出，去年一年拿了地的开发商死球了。

首先，看这个市场有多大。

从2017-2018年春节前这一段时间看，北京合计供应了89宗住宅土地，供应的商品房住宅面积中，限价商品房大约440万平米，共有产权房大约360万平米。按照限定的销售价格计算，大约限价商品房在5万左右，共有产权房在3.5万左右。

限价商品房还有地下附属设施等等存在，合计大约可售面积在600万平米（包括地下别墅等），大约总货值也就是在3000亿左右。

其次，如果“限转共”，会有什么影响？

从算账的角度看，共有产权已经没有投资价值，买了共有产权房，未来通过共有产权小户型作为跳板，获得升值的概率已经非常低了！基本上离开这个市场的可能性也很小。共有产权房实际就变成了有部分产权的公租房！可流转但投资属性弱。

第三，二手房会有利好？

在过去的一年多时间里，从2016年930开始，北京合计已经有超过19个政策日，发布了各种房地产调控政策78条细则。

房地产调控内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。这一轮北京房地产市场的调控政策可以说是历史最严格，最密集。

限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策。

整体买卖市场的心理影响很大，对于北京房地产市场来说，经过2017年系列调控政策后，最近几个月房地产政策平稳，市场成交量筑底，部分刚需逐渐开始入市，成交量相比2017年7-8月有所恢复，虽然价格依然下行，但下行趋势逐渐放缓，而且主要集中在二手房市场。

二手房价格平均跌幅已经超过15%，部分超过20%。如果再出政策，对于二手房市场来说，短期也一样会有承压。
 

第四，摇号政策。

截止日前已经有6个城市发布了房源统一摇号的政策：上海、南京、长沙、成都、杭州、西安。

摇号的主要原因是这些城市特别是被限价的预售房源，供需紧张。部分开发商不仅仅拒绝公积金，甚至要求全款，这种情况下，刚需买房难度加大。

全面摇号或者类似成都的刚需提前选房将成为政策主要内容。虽然的确会增加刚需买到房的可能性。

但这一政策只能指标不能治本，和二手房价格倒挂的新房，开启摇号后，很可能会增加非理性排队数量。

摇号政策将会全面执行，目前全国特别是一二线城市新建商品房市场，都有限价现象，房源在限价下，供需结构紧张。倾斜刚需将是主流政策。

刚需、无房户将优先选择房源。预计将有超过20个城市以上都会执行官方摇号的售房政策。

最后，伟哥建议：

北京市场已经平稳了，这种情况下，摇号是必然，但限价商品房除了五环内少数项目，其他的销售压力已经很大，所以如果再出重磅政策，对于市场来说，很可能出现恐慌性的下调！