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“3·26”调控整年暴跌94.6%,北京冰封的商办还有未来吗?

北京从2017年3月26日发布商办限购政策开始,整体市场出现了明显变化。

限购一年整,整体市场成交全面降温,商住公寓签约只有3589套,环比调控前一年的67013套,跌幅达到了94.6%。

市场成交结构基本集中在通州少数符合调控政策的商务公寓。

不仅仅交易市场出现了明显的降温,土地市场商办类也出现了明显的退烧,商办限购后出让的数宗商办地块,溢价率明显下调,特别是最近更是历史多年未出现的流标现象再次出现。

限购前商办土地平均溢价率115%,而最近一年溢价率只有12.39%。

从平均价格看,商办市场二手房价格已经平均下调超过30%,部分二手房商住甚至出现了价格跌幅超过40%。

目前商住政策最大的问题是个人可以购买的资格要求太严格,而且不可以以后贷款。

抑制的影响超过了住宅限购升级影响, 北京这一针对商办类物业的调控可以说是317一系列楼市调控后的又一重磅升级,处于全国最严格调控措施。

但对于部分位置较好的商住看,价格跌幅已经过大,对比租金,商住的持有价值在提高。

6万亿的商办江湖:

商办的市值其实包括几部分:开发商手里的+大小业主手里的。

(不计算比如国贸几期之类的价值持有型写字楼商办物业,这类物业一直属于现金牛+利润牛资产,之前并未进入散售市场)

1.目前开发商手里的土地市值过万亿:

北京过去十年里,合计出让1701宗招拍挂土地,其中721宗工业用地,剔除这部分之外,合计有大约980宗地块,其中除少部分R2住宅用地外,其他全部或者部分为商办属性,也就是说,住宅用地中的25%左右为商办属性配套,商服+综合基本全部为商办。

也就是说,过去十年,北京供应了商办类用地大约7000万平米。

而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米,也就是说,只考虑这10年的供应与成交,大约就有2500-3000万平米的潜在库存。

再计算大约2年周期的土地库存,合计大约1500-2000万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。

按照每平米土地(市值)2万计算,大约9000-10000亿的土地价值。

2.多年积累的大小业主:

这部分交易价格合计1万亿,而按照房价上涨角度看,目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量,整体看,预计还有2.5万亿以上(10年前商业属性比例虽然不高,但多年累积)。

合计预计,受到政策影响的商办市场总市值超过6万亿以上。

二.这6万亿市值市场如何办?

商住政策内容中主要有几条打击非常大:

“公告”中第二条“最小分割单元不得低于500平方米”,按照单层套内建筑面积核算。

规划、住建部门在工程竣工验收环节,要严格审查工程项目是否按照规划用途完成施工,对于预留孔洞、预埋管线等涉嫌改变为居住等其他用途的项目,相关部门不予验收。

在价格下调明显后,当下的商住市场逐渐有了性价比。特别是有房地产税未来预期的情况下,本来就征收房产税的商住物业,显得反而有价值了。

那么什么商住值得买?

1.现在看,个人手里的商住物业,购买资格难度超过住宅,而且不可以贷款,所以价格比前期有超跌的,可以购入,特别是位置好的。也可以以公司形式购买。

2.对于当下在售的商住物业来说,因为户型分割已经不可再生,而且定价性价比较高,从长期持有角度看,即使出租也有稳定收益。

3.从政策角度看,限到历史最严的商住市场利空已经出尽,未来任何政策变化,都只有利好。所以,从投资角度看,在没有住宅购房资格的情况下,是可以考虑的。

1.短期不要乱吵吵

2.长期依然很看好

3.回归地铁和核心

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