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美联储加息对未来中国房价的11个影响

一如市场此前预期,美国联邦储备委员会21日宣布加息25个基点。
 
美联储加息对中国的影响会首先反馈在利率上,现在中国10年期国债收益率是3.85%,美国是2.9%,如果美联储加息肯定会缩小中国对美国的利差优势,人民币资产包括房子的吸引力降低,央行因此被迫同步上调利率。
 
这是美国金融危机以来美联储第六次加息。2017年,美联储共加息3次,联邦基金利率区间从0.5%—0.75%提升至1.25%-1.5%。
 
22日早上,中国央行也不得不跟随了!中国央行上调公开市场7天逆回购中标利率至2.55%,此前为2.50%,为去年12月以来首次。
 
美联储在会后发表声明,宣布将联邦基金利率提高25个基点,至1.5%—1.75%区间。声明称,最近几个月以来,美国劳动力市场持续走强,经济活动以稳定速度增长。就业增长强劲,失业率保持在低位。与2017年四季度相比,近几个月来美国家庭消费和企业固定资产投资增长趋于温和。通货膨胀率仍然维持在2%以下。
 
美联储当天还发布了对美国经济的预测。与去年12月发布的预测相比,美联储此次调高了对2018年美国国内生产总值的增速的预测,从2.5%升至2.7%;2018年预计失业率则从3.9%降至3.8%。
 
市场预计,今年美联储会加息3-4次左右,加不加息主要在下面几个重要会议当中决定(2018年美联储议息会议时间表):
 
在过去时点看,影响中国房地产最核心关键的因素肯定是政策,那么政策里最关键的自然是信贷政策。
 
2015-2016年房价大涨飞涨的原因,当然就是信贷政策宽松,空前宽松导致的。
 
2017年和2018年,市场出现变动的城市也主要是因为信贷收紧。
 
那么这一加息对国内房地产市场有什么影响?伟哥简单的分析分析。
 
所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!
 
首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。
 
月供每个月增加1200元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过2400元。
 
从楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。
 
—美国加息对中国房地产市场的影响!—
 
最大的原则是,美元加息对中国房地产肯定是负面影响,但由于我国对资本账户长期实行较为严格的管制,资本外流渠道不畅通,历史上的美国历轮加息对我国房地产市场基本没有造成很大影响;
 
在我国仍实行较严资本管制的前提下,美国加息对我国房地产市场影响仍然较小。
在2015年12月那一次美元加息后,看得见的是,中国进行了大规模的信贷刺激,释放的大量的货币,这也带来了中国房地产市场最火爆的2016年,全年房地产销售额历史首次超过10万亿。
 
那么在此加息,中国房地产会如何受到美元升值影响?在房地产政策已经收紧的情况下,中国房地产市场走势如何?
第一,人民币有没有加息可能性?
 
中国的货币投放方式主要有两种:外汇占款(美元换人民币)、逆回购和MLF(国债换人民币)。2015年开始,前者的比重正在下降,而后者的比重在增加,那么这样一来逆回购和MLF利率的重要性越来越大。
 
现在看,在过去的1年时间里,事实上,中国已经多次加息,但对于存量来说,短期加息可能性也开始出现。
 
第二,资继续金回流美国。
 
07-08年美国实施量化宽松的货币政策,增加了货币供应量。带来全球流动性的泛滥,美元贬值,创造了大宗商品的牛市。美元加息,必然会导致自己回流美国。大宗商品陷入熊市,全球出现通缩迹象,多数货币出现贬值。
 
美联储加息就犹如一柄“达摩克利斯之剑”,悬于全球金融市场之上,人民币也不例外。
 
第三,全球资金流动加剧。
 
资金流动的加剧将有可能带动部分国内资金转变投资方向。国内目前大部分投资资金主要集中在房地产和股市当中,资金的投资方向发生转移极有可能导致中国楼市及股市的大幅动荡。
 
对于有投资需求的投资者,为实现资产保值增值,资产配置可以考虑增加美元、英镑计价的投资品比例。有条件的,可以选择海外置业、海外保险,或选择QDII类产品以及海外股市的投资机会。
 
第四,资金价格明显上涨。
 
从资金成本看,整体资金价格的上行。这个趋势还在持续。
 
2008年经济危机后,美联储每25个基点的降息操作,大约助涨了中国房地产投资增速4个百分点。考虑到市场的中长期走势尚不明朗,房产的变现能力又较差,买房(特别是非核心城市)已不再是稳妥的投资选项。2018年很可能是三四线城市最后的一个春天!
 
第五,国内融资难度上行。
2017年开始,国内房企融资难度越来越大。
 
第六,海外融资成本大幅上涨。
 
第七,资本管制加强可能性增加。
 
从国内经济的基本走势看,庞大的外汇储备可以防止人民币短期大幅度贬值,外汇管制相对严格,也约束了资本短期大规模流出。监管越来越严格。
 
第八,人民币贬值肯定是房地产的利空。
 
在人民币升值的数年里,人们的财富和可支配收入会随着人民币的升值而增加,住宅作为一种高价消费品,吸引了大量财富增长的消费者,在房地产供给短期内难以增加的情况下,房地产需求的增加会拉高房价。
 
流入房地产市场的资金会随之人民币升值预期而增加。“输入性通货膨胀”会引起我国物价上涨。一般来说,商品房的需求弹性大于普通商品,因而上涨的幅度会更大。
 
预期效应会明显放大流动性效应和财富效应。当市场预期人民币升值时,国外资金会大量流入我国房地产市场,从而推高房价。
 
但如果一旦人民币改变升值预期,出现趋势性的贬值变化,买房就赚钱的趋势将出现逆转,这种情况下,买房就愈加需要谨慎。
 
第九,海外融资规模将引发房企资金链紧张。
 
在未来一线城市依然是房地产的避风港,特别是看到地王频繁出现的区域,更是代表了未来的投资价值。
 
第十,市场出现通货膨胀苗头。
 
目前通胀看似温和,但上升趋势令人不安,如果出现通胀爆发,则央行货币政策方向可能发生更大变化。那么对于中国房地产来说,坚守一二线更是最大的绿洲。
 
第十一,对于普通人来说,刚需入市尽量选择核心城市区域,选择资产必须是变现难度最小的资产,伟哥一直坚持说的投资的最大原则不是赚多少,而是在一旦出现降温的情况下,你能不能变现!
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