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帮你捕捉两会后的楼市发展方向

春节后写过一篇20句话,对于买房人来说,伟哥觉得很有用。
 
这几天大会结束了。会上有很多新提法、新方向。可以说各行各业的人,都会看看大会精神,希望捕捉到未来发展的方向。
 
伟哥也认真的看了所有的讲话与访谈。粗浅的总结一下,希望能够对读者买房或者卖房有用:
 
1.决定房地产发展的不是口号,是经济稳定发展。
 
房价短期看政策,中期看政策,长期还是看政策。
 
房地产不论长效机制还是短期机制,都是经济稳定发展下的一个环节。经济稳定了,才有稳定的房地产发展。
 
经济稳定发展,1100万人的充分就业,这些都是基础。6.5%的GDP上涨速度是一切调控的基础。
 
2.防范金融风险,降低杠杆是2018年的主流趋势。
 
中国经济总量已达80多万亿元,银行资产有250多万亿元,过去几年的加杠杆是为了维持稳定,现在看,过高的杠杆下,必须降低杠杆。
 
房贷收紧是常态了,2015-2016年的爆发式加杠杆不可能持续。
 
换什么行长,并不能影响信贷的宽松与否。
 
3.房地产不按照城市级别发展。
 
城市级别这个概念失效了,一二线和三四线的划分意义不大,反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
 
4.房地产调控分化,一二线年内难涨。
 
一二线热点城市,限制下2018年上涨难度很大,但从统计数据口径看,2016-2017年上半年,很多城市成交了很多地王。这些项目已经有项目入市,少部分是限价日光,大部分是双合同。
 
这种情况下,有多个城市有待签约项目,在后续会出现签约均价的继续上行。
 
一线城市的成交量也会比2017年有明显上行。
 
所以2018年对于购房者来说,是一个买房的时机。
 
5.三四线城市2018年依然会涨。
 
三四线城市及三四线下的县级城市,在房地产调控政策执行上,处于真空状态。基本相比2015年没有出现价格翻倍的城市,依然有上涨的预期。
 
从版块轮动看,东北、中部的三四线城市,依然有上行趋势。
 
但之前已经上涨明显的区域,会在2018年逐渐进入平稳。
 
6.房地产税的落地?
 
风声不断雨滴不掉,1月伟哥就判断过,房地产税不是短期影响房地产市场的因素,而且注意了,房地产税只是工具,而不是政策。房地产税的落地效果看税基与税率。
 
3年内肯定收不了,3年后也不一定有什么影响,当然对于市场来说,因为肯定会有存量影响,所以这一政策肯定对未来市场有打击作用。
 
7.租赁市场的发展。
 
租赁只能是买房前的过渡准备,千万不要多花钱租房,尽量多存钱做首付,忽悠租房的人都在买房,什么时候鼓励你租房的人说自己及自己家人名下也没有一套房,那你再考虑租一辈子。
对于房地产企业来说,租赁行业目前看,已经成为红海,市场根本不需要这么多的中高端租赁房源。拿房难度越来越大,拿房成本越来越高。
 
8.房贷利率会涨到多少?
 
目前市场的主流房贷利率是首套房基准上浮10%,这和2015-2016年的主流85折上涨明显。
 
但看历史长期,当下的利率依然属于中等,未来还有10-20%的上行可能。
 
9.房地产企业的销售额。
 
从现在看,销售额计算已经毫无意义,40-50%的重复计算,千亿房企实际权益销售额只有500亿。所以出现了房地产企业销售额成倍上涨,但实际房地产行业个位数变动。
 
10.买房有什么机遇?
 
一线城市买稀缺的,二线城市买限价的,三线城市买大开发商的1-2期。距离城市越近越好。
 
11.大湾区有发展吗?
 
过去6年,让人吐槽的新概念太多了,一个接着一个,伟哥的偶像:高中同学徐胖子这几天刚去惠州买了房,顺道考察了当地的娱乐圈。当地的市场不太正规,现在不少项目依然可以分期买房,不用首付,投资杠杆依然非常高。
 
徐胖子是买房花蝴蝶,经常会出现睡觉的时候梦见什么地方,第二天就飞到哪里去买房。
 
记得去年11月份,在买房大家帮的直播上,聊过。深圳周围市场还是有前景的,当然供应量的确太大,指望大涨可能性不大。
 
12.70年产权的延期。
 
记者新闻会上原话:“记得去年在记者会上,有人就担心住宅使用权到期后会不会有问题,我们明确表示可以延期、不影响交易,而且这方面要抓紧修法。”
 
一年了,还没有进展,当然,从住宅角度看,国内的房屋质量不可能坚持70年。
 
13.房地产市场还有没有发展?
 
中国房地产还远远没有到崩溃的时候,因为城镇化率户籍人口城镇化率,两者之间存在着16.2个百分点的差距(数据未更新)。这其中,除部分城市落户难外,大部分都是买不起房的打工族,需求基础依然存在。
 
14.房地产关系到民生,关系到经济,关系到金融,它是构成整个经济大厦的基石。去库存目的,是要促进房地产平稳健康可持续发展,要站在这个高度,对房地产市场进行长远谋划。
 
房价高涨也是一个货币现象,十年左右时间M2(广义货币)从不到20万亿元增加到超过170万亿元,房地产承担了货币最主要蓄水池作用。
 
15.个税会提多少?
 
抓紧启动,按法律程序办理。
 
16.未来买房还是主流、租房肯定不是。
 
中国人有强烈的家庭意识,一个家要有夫妻孩子房子。
 
一个中国人没有家庭房子,也就没有归属感,没有安全感。欧美人可以一家人去教堂,中国人最心醉的是一家人挤在一起看电视。如果看电视老担心被房主赶,肯定不是和谐社会。
 
17.好房子永远不缺购买力
 
别因为单价10万就嫌贵,别因为单价1万就疯买。即使总价一样好,城区的小房子远比郊区的大房子保值。
 
18.不要提前还贷,房贷是你唯一能从银行借钱的办法,存量房贷现在看,都相当于是优质资产,特别是过去7折的优惠利率、85折的优惠利率。
 
19.上文提到的伟哥的高中同学,徐胖子,他有一句话非常经典:
 
现在的男人太辛苦了,动不动牛市被套, 小蜜被泡, 赃款被盗, 伟哥失效。
 
过去这么多年,唯一没有欺骗过他的居然是卖房的中介和售楼小姐。
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