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制造恐慌的东北住宅库存卖6年?瞎编数据为什么错离谱?

这两天一组数据铺天盖地,很多媒体报道了,说是全国商品房住宅库存依然要卖1.8年,合计多达23亿平米。

数据来源都是wind和世联。

伟哥很奇怪,挖掘了一下,这个数据来源:原来是一个简单的计算办法:(假设项目新开工1 年后陆续进入市场;

上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积,逐年累加即为累计可售面积。)

出现这个错误就非常容易理解了:

伟哥来分析分析:

1:到底什么是商品房库存?

房地产真实库存到底有多大,众说纷纭,莫衷一是,一直以来缺乏权威数据。

2015年时,最多有机构算出要去化10年。

从官方数据来看,国家统计局每月公布的“商品房待售面积”被认为是近似库存的概念。

“商品房待售面积”的统计口径是:“报告期末已竣工的可供销售的商品房屋建筑面积中,尚未销售的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期内已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”

这个指标的确有两个遗漏的地方:

1)尚未开工的企业拿地应当计入库存:会计上尚未开工的土地均记入房地产企业存货,从现实理解也是,这部分企业通过招拍挂拿到的土地终究是要形成供给,因此现阶段未开工的土地也应计入存货。

2)未竣工的在建项目(除已经预售)应当计入库存:统计局的口径仅仅考虑已经竣工尚未销售的,但行业内一大部分是在建项目,都是企业库存,当然需要扣除部分已经预售的。

从年末对比年初,商品房库存去化1.16亿平米,库存距离2016年初最高点跌幅超过20.3%,全年减少16.5%。

但这个数据到底是多少?谁也不知道。新开工数据,与销售数据也有很多重叠,很多城市,未开工就销售的也明显存在。

2:这个数据的新开工数据是不是真的?

房屋新开工面积:指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积,以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积,不能分割计算。

统计局数据显示:2017年,房地产开发企业房屋施工面积781484万平方米,比上年增长3.0%,增速比1-11月份回落0.1个百分点。其中,住宅施工面积536444万平方米,增长2.9%。房屋新开工面积178654万平方米,增长7.0%,增速提高0.1个百分点。其中,住宅新开工面积128098万平方米,增长10.5%。

3:这个数据到底有什么意义?

在中国的国家统计中,房地产施工、新开工、竣工面积三个指标,由房地产开发企业分项目填报。

施工面积是报告期内施工的全部房屋建筑面积,包括本期新开工和以前开工跨入本期继续施工的房屋面积、以及以前停缓建在本期恢复施工的房屋面积。

新开工面积是报告期内新开工建设的房屋面积。不包括以前开工跨入本期继续施工的房屋面积、以及以前停缓建在本期恢复施工的房屋面积。

竣工面积是报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

由于三个指标计算时期口径不同(存在跨期计算),无法准确计算三者之间的数量关系。

同样,分化也明显存在,一个大区域,比如东北库存6年,那么分区域看,为什么现在价格依然在上涨?

包括这个6年的计算办法,都是将土地或者期房纳入计算,但对于中国来说很多开发商公布的土地储备并没有完成出让。期房的时间也难以琢磨,又存在地方政府为了GDP的加大数据。

所以中国的房地产库存就好像是:

女人的无肩带文胸,一半人在疑惑:是什么支撑了它?另一半人在等待:什么时候掉下去?而女人,永不可能让它掉下来。就算快掉下来了,提一提还是又上去了.....(去库存)

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